Когда необходимо нотариальное удостоверение договоров отчуждения жилых помещений

Статья 55. Удостоверение договоров в отношении имущества, права на которое подлежат государственной регистрации

(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 338-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

При удостоверении договоров об отчуждении или залоге имущества, права на которое подлежат государственной регистрации (статья 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему или закладывающему, за исключением случаев, если в соответствии с договором на момент его совершения данное имущество еще не принадлежит этому лицу, а также отсутствие ограничений прав, обременений имущества или иных обстоятельств, препятствующих совершению этих договоров.

После удостоверения договора, на основании которого возникает право на недвижимое имущество (долю в праве собственности на недвижимое имущество), подлежащее государственной регистрации, нотариус обязан незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня или в сроки, установленные сторонами в договоре, представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом.

В случае возникшей по причинам, за которые нотариус не отвечает, невозможности представить заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав в электронной форме нотариус обязан представить их в орган регистрации прав в форме документов на бумажном носителе не позднее двух рабочих дней со дня удостоверения договора, а в случае, если такой срок определен сторонами в договоре, не позднее двух рабочих дней по истечении такого срока.

Перечень не зависящих от нотариуса причин, при наличии которых предоставление заявления о государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов в орган регистрации прав в электронной форме в соответствии с настоящими Основами является невозможным, устанавливается федеральным органом юстиции совместно с Федеральной нотариальной палатой.

Государственная регистрация прав на жилые помещения является юридическим актом при­знания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на жилые помещения. При этом в соответствии с Федераль­ным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является доказательством существования зарегистрированного права, что по существу означает презумпцию правильности регистрации прав. Соответственно зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

Более того, Гражданский кодекс РФ в ст. 131 устанавливает требование, со­гласно которому право собственности и другие вещные права на недви­жимое имущество — возникновение, переход, ограничение и прекращение — подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. Регистрации подлежат следующие права на недвижимость: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управ­ления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, право аренды, ипотека, сервитут, а также иные права в слу­чаях, предусмотренных законом.

Итак, законодательство именно с моментом государственной реги­страции связывает возникновение и прекращение тех или иных прав на жилое помещение. То есть государственная регистрация имеет не тех­ническое, а юридическое (правообразующее) значение. Права на жилье, приобретаемые различными лицами, возникают на основании юридиче­ского состава, включающего в себя два юридических факта: соглашение и акт регистрации права. Только после государственной регистрации покупатели, меняющиеся, одаряемые приобретают право собственности и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению вла­деть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью, а арендаторы — право владеть и пользоваться арендованным имуществом и т.д.

Порядок государственной регистрации и основания отказа в реги­страции устанавливаются названным Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Правила­ми ведения единого государственного реестра и другими нормативными правовыми актами. Как уже указывалось, требование государственной регистрации сделок с жилыми помещениями составляет общее правило, из которого есть некоторые исключения. Так, не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого, социального и иного найма жилого помещения (гл. 35 ГК РФ). Еще момент, член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопление, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, при­обретают право собственности на указанное имущество (п. 4 ст. 218 ГК РФ), то есть приобретают право собственности на недвижимость не с момен­та государственной регистрации, а с момента выплаты (в силу закона). Кроме того, не регистрируются права на жилье, вытекающие из до­говора безвозмездного пользования (гл. 36 ГК РФ) и договора аренды жилого помещения, заключенного на срок менее года.

Заметим, что в отличие от прежнего Порядка регистрации недвижимого имуще­ства Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в ряде случаев пре­дусматривают раздельную государственную регистрацию сделок и возникновения прав. Рассмотрим сначала соотношение государственной регист­рации сделок и прав, ими порождаемых, направленных на отчуждение жилого помещения.

Нельзя не отметить, что в отношении купли-продажи и мены недвижимости действует общее правило, изложенное в ст. 551 ГК РФ. В соответствии с данной нормой не предусматривается государственная регистрация договора (соглашение действительно с момента подписа­ния), регистрации подлежит только переход права собственности. Исключением являются договоры купли-продажи и мены жилого помеще­ния (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Здесь регистрации подлежат как договор, так и переход права собственности. Применительно к договору дарения закон предусматривает раз­дельную регистрацию договора и перехода права собственности от дарителя к одаряемому. Договор ренты, предусматривающий отчуждение жилья, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Кроме того, регистрации подлежит и переход права собственности. При наследовании жилого помещения должен регистрироваться переход права собственности. Договор доверительного управления недвижимым имуществом не подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 1017 ГК РФ), соответ­ствующей регистрации требует переход права по договору. Тем не менее, на практике же часто возникают вопросы о необходимости нотари­ального оформления сделок с недвижимостью, в том числе и с жилыми помещениями.

В соответствии с п. 2 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон. Обязательное нотариальное оформление предусмотрено для договора ренты (ст. 584 ГК РФ), а также ипотечного договора (п. 2 ст. 339 ГК РФ). Кроме того, предусматривается обязательное нотариальное удосто­верение завещаний (в том числе при завещании жилых помещений). Добровольное нотариальное удостоверение сделок необходимо в случаях, предусмотренных соглашением сторон. Например, когда граж­дане договорились для квалифицированного оформления соглашения обратиться к нотариусу.

Бесспорно то, что регистратор обязан принять к регистрации документы, оформленные в простой письменной форме, если законом или догово­ром не предусмотрено нотариальное оформление. В тех случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, другая сторона на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ вправе обратиться в суд за защитой своих прав. Суд при выяснении всех об­стоятельств может вынести решение о государственной регистрации перехода права. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации, вынуждена будет возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Поможем в ✍️ написании учебной работы

План лекции:

1.Понятие недвижимого имущества и различие понятий в ст. 130 ГК РФ и ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

2.Понятие отчуждения недвижимости.

3.Простая письменная и нотариальная форма договоров отчуждения недвижимости.

4.Договор купли-продажи. Договор мены как разновидность договора купли-продажи.

5.Договор дарения.

6.Договор приватизации квартиры.

7.Договор ренты недвижимости. Пожизненная рента. Договор ренты на условиях пожизненного содержания с иждивением. Обязательная нотариальная форма (ст. 584 ГК РФ).

8.Обязательность государственной регистрации договоров отчуждения недвижимости.

9. Договор займа.

ЛЕКЦИЯ:

Понятие недвижимого имущества содержится в статье 130 ГК РФ и абзаце 3 статьи 1 Федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.»

1. Статья 130 Гражданского кодекса относит к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Отнесение к недвижимым вещам воздушных и водных судов, а также космических объектов, с точки зрения физической, весьма и весьма подвижных, обусловлено прежде всего их стоимостью, соразмерной либо превышающей значительно стоимость некоторых собственно недвижимых объектов, отнесению их к источникам повышенной опасности и в связи с этим необходимостью их обязательной государственной регистрации и удостоверению сделок по правилам удостоверения сделок на недвижимое имущество.

Согласно абзацу 3 статьи 1 Федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» для целей настоящего закона используются следующие основные термины:

недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежит государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, — земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, предприятия как имущественные комплексы.

ФЗ ««О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» рассматривает порядок и условия государственной регистрации вещных прав на собственно недвижимость.

Тема сегодняшней лекции – отчуждение недвижимого имущества. Так что же такое отчуждение недвижимого имущества ? Это всегда прежде всего перемена собственника недвижимой вещи, переход права собственности на объект недвижимости от одного собственника (сособственников) на другого собственника (сособственников). Отчуждение недвижимости может быть в форме договора купли-продажи, договора мены (при этом надо знать, что мена – это разновидность купли-продажи, по договору мены стороны получают не деньги, а другое имущество), договора дарения, договора ренты, договора приватизации, реже – договор об отступном. Сейчас получил большое распространение договор долевого участия в строительстве много- квартирного жилого дома, по этому договору право собственности не переходит, а возникает, поскольку в данном случае недвижимое имущество является вновь созданным.

Договоры отчуждения недвижимого имущества на территории РФ до 1998 года заключались только в нотариальной форме. До 12 февраля 1993 года договоры отчуждения недвижимости в сельской местности по месту ее нахождения имели право удостоверять должностные лица местных органов власти. С введением в действие на территории РФ с 13 февраля 1993 года Основ законодательства РФ о нотариате местные органы исполнительной власти могут совершать только 5 видов нотариальных действий (Лекция тема 1.3) и вплоть до января 1998 года договоры отчуждения квартир и жилых домов заключались только в нотариальной форме.

С 22 января 1998 года, со дня введения в действие на территории Российской Федерации ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» нотариальной формы требует только договор ренты всех видов, остальные виды договоров могут заключаться в простой письменной форме. К нотариусу стороны могут также обратиться за заключением договора в нотариальной форме, если они желают оформить сделку нотариально. Но это право граждан, а не обязанность.

Согласно статье 164 ГК РФ сделки с недвижимостью ( а договоры отчуждения недвижимости – двухсторонние сделки) подлежат обязательной государственной регистрации, в согласно ст.551 ГК РФ переход права собственности по договору купли-продажи недвижимости от продавца покупателю также подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 3 статьи 13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация производится в не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Согласно ст. 14 этого же закона произведенная государственная регистрация возникновения и перехода права на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав, а произведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки (в нашем случае – на всех экземплярах договора купли-продажи или дарения, мены, ренты).

Правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости – параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ.

По договору купли-продажи недвижимости одна сторона – продавец – продает принадлежащую ему недвижимость другой стороне – покупателю. Договор купли-продажи заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами ( пункт 2 ст. 434 и ст. 550 ГК РФ). Количество экземпляров договора купли-продажи в простой письменной форме должно быть прописано в тексте договора, но не может быть меньше трех экземпляров, по одному каждой из сторон и третий — для хранения в органы по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если продавцов или покупателей несколько, то по желанию сторон количество экземпляров может соответствовать количеству покупателей или продавцов.

Существенными условиями договора купли-продажи является согласованное сторонами в письменной форме условие о цене (ст. 555 ГК РФ). При этом не применяются правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Гражданского кодекса РФ.

Цена недвижимости должна быть указана в российский рублях, по желанию сторон в договоре может быть указан эквивалент к любой другой национальной валюте. Еще одним существенным условием является порядок передачи денег за проданную недвижимость. Деньги могут быть переданы как наличным, так и безналичным путем. Все деньги могут быть переданы до подписания договора полностью или часть денег, а оставшаяся часть – после государственной регистрации договора и перехода права собственности по нему.

При продаже недвижимости по рыночной цене продавцу нужно ознакомится со статьей 220 Налогового кодекса РФ с тем, чтобы определиться с размером налога на доходы физического лица, который подлежит уплате в году, следующем за годом продажи недвижимости. При условии, что недвижимость находится в собственности три и более года, продавец может быть освобожден от уплаты налога на доходы физического лица, если подаст декларацию по форме № 3 НДФЛ и заявление о предоставлении имущественного вычета в соответствии с действующим налоговым законодателтьством.

Еще одним существенным условием договора купли-продажи является передача недвижимости продавцом покупателю и подписание сторонами передаточного акта. Передаточный акт подписывается сторонами, как правило, в простой письменной форме, в этом документе стороны подтверждают, что расчет ими произведен полностью и вещь передана в состоянии, соответствующем на день подписания договора.

Передаточный акт составляется сторонами по всем договорам купли-продажи недвижимости, заключенным после 01.03.1996 года. Данный документ является приложением к договору и будет истребоваться в дальнейшем при отчуждении данной недвижимости.

Правовое регулирование договоров мены содержится в главе 31 ГК РФ.

Статья 554 ГК РФ содержит требования к определению предмета в договоре продажи недвижимости. Нормы, содержащиеся в этой статье, обязывают указать в договоре купли-продажи недвижимости данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статьи 292 и 558 ГК РФ регулирует особенности продажи жилых помещений, которые находятся в определенной коллизионности с Жилищным кодексом РФ, в статья 37 ГК РФ – распоряжение имуществом подопечного.

Договор мены – это возмездный двухсторонний договор.

Правовое регулирование договора мены недвижимости отдельно не существует. Глава 31 ГК РФ «Мена» регулирует договор мены вообще, любых товаров, вещей. Пункт 2 статьи 567 ГК РФ содержит норму, согласно которой к договору применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Поэтому при заключении договора мены должны соблюдаться статьи ряда глав.

Помимо согласованного условия о цене и передаточного акта в договоре мены обязательно должно указываться, что товары признаются равноценными или мена производится с доплатой. Если мена производится с доплатой, то в договоре указывается срок и способ передачи денег.

По договору мены стороны получают за свою вещь не деньги, в другую вещь, или несколько вещей. В начале 90-х годов 20 века было очень много договоров мены, в которых москвичи меняли свою московскую квартиру на жилой дом, земельный участок в другой области, а иногда и на автомашину, и все это оформлялось в одном договоре. У нас в практике были случаи, когда недвижимость меняли на какие-либо товары.

Правовое регулирование договора дарения недвижимости отдельно в ГК РФ нет, к договору дарения недвижимости применяются нормы, установленные главой 32 ГК РФ – Дарение.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает другой стороне (одаряемому) вещь в собственность. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. (ст. 572 ГК РФ).

Договор дарения недвижимости – это двухсторонняя сделка, безвозмездная, безусловная сделка. Пункт 2 статьи 574 ГК РФ предписывает заключение договоров дарения недвижимости в письменной форме и согласно п. 3 этой же статьи подлежит государственной регистрации.

Статья 575 ГК РФ содержит запреты на дарение. Не допускается дарение от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной зашиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на излечении; государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; в отношениях между коммерческими организациями.

В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.

Правовое регулирование договоров приватизации жилых помещений регламентируется Законом Российской Федерации от 04.07.1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Приватизация – это безвозмездная передача жилых помещений государственного или муниципального фонда в собственность граждан РФ, занимающих эти помещения, а для граждан, забронировавших жилые помещения — по месту бронирования жилых помещений. Приватизация в России носила в 90-е годы массовый характер, был издан Указ Президента РФ «Об ускорении приватизации жилых помещений в Российской Федерации», согласно которому приватизацией изначально занимались совершенно различные организации. Основными недостатками приватизации было массовое нарушение прав несовершеннолетних при приватизации, которых не включали в договоры приватизации, и приватизация жилых помещений преимущественно в общую совместную собственность. Договор приватизации не подлежит обязательному нотариальному форме, нотариально удостоверяется только договор приватизации квартиры в собственность судьи ( см. ФЗ «О статусе судей»).

Правовое регулирование договоров ренты содержится в главе 33 ГК РФ. Наиболее часто в нотариальной практике удостоверяются договоры пожизненной ренты и договоры ренты на условиях пожизненного содержания с иждивением недвижимого имущества, поскольку для данных договоров предусмотрено нотариальное удостоверение (ст. 584 ГК РФ).

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной сумме либо предоставления средств на его содержание в натуре (ст. 583 ГК РФ).

Передача недвижимого имущества под ренты может быть безвозмездной и частично-возмездной. При передаче имущества безвозмездно к такому договору ренты также применяются правила договора дарения. При частично-возмездной передачи имущества получатель ренты получает часть стоимости недвижимого имущества, а на оставшуюся часть стоимости имущества непосредственно осуществляется денежное содержание (пожизненная рента) или содержание с иждивением, которое предусматривает не выплату денег, а непосредственно уход и покупку питания, одежды, обуви, медикаментов как непосредственно плательщиком ренты, так и лицами, которых он может нанять для ухода. При содержании с иждивением условия договора о содержании услуг по уходу может быть прописано в договоре, вплоть до приблизительного меню или набора продуктов, количества уборок, периодичности приобретения одежды и обуви, периодичности, сроков и других условий лечения в санаториях или на курортах в зависимости от объема содержания.

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установил, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также государственная регистрация прав) – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ (ст. 2 указ. ФЗ).

Подлежат государственной регистрации в Управлениях Федеральной регистрационной службы в регионах следующие сделки:

1)договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части дома или квартиры (ст. 558, 251 ГК РФ);

2)договор купли-продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ)

3)договор мены жилого помещения, жилого дома;

4) договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 52 ГК РФ);

5) отказ одаряемого принять дар (ст. 573 ГК РФ);

6) договор пожертвования недвижимого имущества (ст. 5 ГК РФ):

7) договор ренты с передачей недвижимого имущества под выплату ренты

(ст. 584 ГК РФ, обязательно нотариальное удостоверение);

8) договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ,

обязательно нотариальное удостоверение);

9) договор аренды недвижимого имущества (ст. 609 ГК РФ) договор аренды

зданий и сооружений (ст. 615 ГК

11) договор аренды предприятия (ст. 658 ГК РФ);

12) соглашение об отступном, когда предметом является недвижимое имущество

(ст. ст. 131, 164, 409 ГК РФ);

13) договор о залоге недвижимого имущества (ст. 339 ГК РФ;

14) договор доверительного управления недвижимым иму­ществом

(ст. 1017 ГК РФ);

15) уступка требования по зарегистрированному договору (ст. 389 ГК РФ,

по нотариально удостоверенной сделке тре­буется нотариальное

удостоверение).

16) договор участия в долевом строительстве жилых и нежилых помещений (ст. 2 ФЗ № 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» )

Случаи, когда требуется государственная регистрация права на недвижимое имущество:

1) Право собственности на недвижимое имущество по брач­ному договору,

2) право собственности на недвижимое имущество по до­говору

раздела имущества супругов,

3) право собственности на недвижимое имущество, пере­шедшее по наследству,

4) право собственности по договору о разделе наследствен­ного имущества,

5) право собственности на недвижимое имущество по али­ментному

соглашению,

6) право собственности на недвижимое имущество, осно­ванное

на свидетельстве о праве собственности на долю в об­щем

имуществе супругов, пережившего супруга, умершего супруга,

7) право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество,

8) право собственности на объекты незавершенного строи­тельства,

10) право собственности, возникшее у членов жилищного, жилищно-

строительного кооператива при условии выплаты паевого взноса за

недвижимое имущество полностью,

10) право собственности, возникшее в силу приобретательной давности,

11) права на недвижимое имущество, установленные решениями судов,

12) право на недвижимое имущество, основанное на актах, изданных

органами государственной власти или органами местного самоуправления,

13) право собственности, возникшее на основании приватизации жилых помещений,

14) права, возникшие на основании соглашении об отступном.

15) право собственности, на объект долевого строительстве жилых и нежилых (гаражи) помещений (ст. 16 ФЗ № 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»



Сделки
с недвижимостью совершаются
в письменной форме, путем составления
одного документа (договора/соглашения),
подписанного сторонами.

Несоблюдение формы договора/соглашения
влечет его недействительность. Форма
договора может быть простой письменной
или нотариально удостоверенной. 

Нотариус
удостоверяет сделки, для которых
законодательством РФ установлена
обязательная нотариальная форма, но по
желанию сторон нотариус может удостоверять
и другие сделки. 

Что
касается сделок с недвижимостью, то
обязательная
нотариальная форма предусмотрена только
для договоров ренты, в том числе
пожизненного содержания с иждивением
и ипотечного договора, иные сделки
(договоры/соглашения) с недвижимостью
нотариус удостоверяет по желанию сторон.
Кроме того, предусматривается
обязательное нотариальное удосто­верение
завещаний (в том числе при завещании
жилых помещений). Добровольное нотариальное
удостоверение сделок необходимо в
случаях, предусмотренных соглашением
сторон. Например, когда граж­дане
договорились для квалифицированного
оформления соглашения обратиться к
нотариусу.

В
ряде случаев предпочтительнее нотариально
удостоверять договор у нотариуса, так
как нотариус — нейтральная незаинтересованная
сторона и защищает интересы двух сторон
одновременно. 

Государственная
регистрация прав на жилые помещения
является юридическим актом при­знания
и подтверждения государством возникновения,
ограничения (обременения), перехода или
прекращения прав на жилые помещения. »
Государственная регистрация является
доказательством существования
зарегистрированного права. право
собственности и другие вещные права на
недви­жимое имущество — возникновение,
переход, ограничение и прекращение —
подлежат государственной регистрации
в едином государственном реестре.
Регистрации подлежат следующие права
на недвижимость: право собственности,
право хозяйственного ведения, право
оперативного управ­ления, право
пожизненного наследуемого владения,
право постоянного пользования, право
аренды, ипотека, сервитут, а также иные
права в слу­чаях, предусмотренных
законом.

требование
государственной регистрации сделок с
жилыми помещениями составляет общее
правило, из которого есть некоторые
исключения. Так, не подлежат государственной
регистрации права на жилые помещения,
возникающие из договора коммерческого,
социального и иного найма жилого
помещения. Член ЖСК, если выплатит пай
полностью и получит квартиру приобретает
права с момента выплаты пая, а не с
момента гос регистрации.

в
отношении купли-продажи и мены недвижимости
действует общее правило, изложенное в
ст. 551 ГК РФ. В соответствии с данной
нормой не предусматривается государственная
регистрация договора (соглашение
действительно с момента подписа­ния),
регистрации подлежит только переход
права собственности. Исключением
являются договоры купли-продажи и мены
жилого помеще­ния (п. 2 ст. 558 ГК РФ).
Здесь регистрации подлежат как договор,
так и переход права собственности.
Применительно к договору дарения закон
предусматривает раз­дельную регистрацию
договора и перехода права собственности
от дарителя к одаряемому. Договор ренты,
предусматривающий отчуждение жилья,
подлежит нотариальному удостоверению
и государственной регистрации. Кроме
того, регистрации подлежит и переход
права собственности. При наследовании
жилого помещения должен регистрироваться
переход права собственности. Договор
доверительного управления недвижимым
имуществом не подлежит государственной
регистрации (п. 2 ст. 1017 ГК РФ), соответ­ствующей
регистрации требует переход права по
договору. Тем не менее, на практике же
часто возникают вопросы о необходимости
нотари­ального оформления сделок с
недвижимостью, в том числе и с жилыми
помещениями.

Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]

  • #
  • #
  • #
  • #
  • #
  • #
  • #
  • #
  • #
  • #
  • #

На этот вопрос ответила главный специалист-эксперт отдела государственной регистрации недвижимости Управления Росреестра по Омской области Ирина Троицкая.

Действующее законодательство определяет сделки как действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Нотариальное удостоверение сделки представляет собой проверку законности сделки и наличия у каждой из сторон права на ее совершение, которая осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право на совершение  нотариальных действий, и, собственно, нотариальное удостоверение сделки в порядке, установленном «Основами законодательства Российской Федерации о нотариате» (утв. ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1) (ред. от 26.07.2019 с изм. от 01.09.2019).

Согласно п. 2 ст. 163 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) нотариальное удостоверение сделок обязательно:

1) в случаях, указанных в законе;

2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, даже если эта форма законодательством  не предусмотрена.

Таким образом, стороны сами вправе решить нотариально удостоверить сделку, предусмотрев в соответствующем соглашении условие об обязательном нотариальном удостоверении. Как показывает практика, чаще всего это происходит  при совершении сделок, имеющих особую важность для сторон. Следует отметить, что нотариус не вправе отказать в удостоверении любой сделки, соответствующей закону.

        Что касается случаев обязательности нотариального удостоверения сделок, указанных в законе, то следует иметь в виду, что последствием несоблюдения нотариальной формы будет являться ничтожность совершенной сделки, а именно отсутствие правовых последствий ее заключения.

Принимая во внимание тот факт, что законом установлена обязательность нотариального удостоверения для многих видов сделок, остановим внимание на тех видах сделок, которые имеют отношение к государственной регистрации недвижимости.

1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение  зарегистрированными  в государственных реестрах правами  должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом ( п. 1 ст. 185.1 ГК РФ). Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена.

2. Согласие супруга. Для заключения одним из супругов  сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, а также  сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации, далее – СК РФ).

3. Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 41 СК РФ).

4. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:

 -сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке,

-сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда,

-сделок по отчуждению земельных долей,

-сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года         № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое  имущество, заключаемых с кредитными организациями (ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 16.09.2019).

5. Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не предусмотрена нотариальная форма (п. 3 ст. 339 ГК РФ). Нотариальная форма договора залога предусмотрена п. 2 ст. 22 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», в котором указано, что договор залога доли или части доли в уставном капитале общества подлежит нотариальному удостоверению. Несоблюдение нотариальной формы указанной сделки влечет за собой ее недействительность. Залог доли или части доли в уставном капитале общества подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, и возникает с момента такой государственной регистрации.

6. Договор залога в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, также подлежит нотариальному удостоверению.

7. Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению (ст. 584 ГК РФ). А договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, также подлежит процедуре обязательной государственной регистрации.

8. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 16.09.2019).

Кроме того, Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» устанавливается обязательная форма нотариального удостоверения сделки по объекту недвижимости, если заявления и документы на государственную регистрацию  этой сделки или на ее основании – на регистрацию права, ограничения или  обременения права представляются почтовым отправлением.

При заключении нотариальной сделки важно понимать, что нотариус по сути своей деятельности действует от имени государства. Он может выступать гарантом того, что стороны сделки не были введены в заблуждение и в соответствии с требованиями законодательства заключили именно ту сделку, о которой договорились.