Как в договоре аренды прописать места общего пользования

Сдать пространство в коммуналке не так просто, как обычную квартиру, ведь здесь нужно считаться с мнением третьих лиц — других жильцов.

Времени на это потратится больше, возможно, сдать комнату вообще не получится, но действуя по плану, можно эффективно провести процедуру. Перед началом процесса необходимо изучить все нюансы, особенности согласования аренды с соседями и составления договора со съемщиками.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (800) 302-66-73. Это быстро и бесплатно!

1. Арендодатель предоставляет Арендатору Помещение в состоянии соответствующем условиям Договора и назначению Помещения.

2. Арендатор пользуется Помещением в соответствии с условиями Договора и назначением Помещения. Проявляет к Помещению ту же степень заботливости, как к собственному имуществу.

3. Арендатор не вправе занимать и использовать Помещение или допускать использование или занятие Помещения для проживания физических лиц, промышленного производства, складских помещений, содержания животных, хранения вещей, изъятых из оборота, ядовитых, легковоспламеняющихся или опасных веществ или предметов, а также иного имущества, для хранения которого законодательством установлен особый порядок. Арендатор не вправе устанавливать излучающие приборы и оборудование, создающие помехи в работе приборов и оборудования общего пользования, обслуживающих здание и других арендаторов.

4. Для получения почтовой корреспонденции Арендатор может воспользоваться абонентским ящиком, предоставляемым ему в рамках Договора, при наличии свободных абонентских ящиков.

5. Для размещения информации о своей деятельности Арендатор использует карман на двери Помещения.

6. Арендодатель предоставляет дополнительные услуги (уборка Помещения, размещение средств гигиены в местах общего пользования) по своему усмотрению и без дополнительной оплаты.

7. Арендатор обязан:

— соблюдать в Помещении и местах общего пользования чистоту и порядок. Нести ответственность за порчу имущества, находящегося в местах общего пользования, в том числе в санузлах. Самостоятельно осуществлять вынос крупногабаритного мусора из здания.

— соблюдать режим экономии потребляемой электроэнергии. По окончании работы все осветительные приборы и оборудование в Помещении должны быть выключены.

— соблюдать требования правил пожарной безопасности в соответствии с правилами, установленными для нежилых помещений, а также соблюдать правила эксплуатации электроустановок. Самостоятельно нести полную ответственность за соблюдение требований и правил пожарной безопасности перед органами пожарного надзора при использовании арендованного Помещения и мест общего пользования, а также при проведении иных хозяйственных работ. Незамедлительно знакомить сотрудников с Инструкцией по пожарной безопасности, согласно Приложению № 3 к Договору. Нести ответственность за наличие, надлежащее содержание и обеспечение работоспособности всего оборудования (в т.ч. противопожарного), находящегося в арендуемом Помещении. Арендатор обязан за свой счет установить в арендуемом Помещении первичные средства пожаротушения (огнетушители) и осуществлять их обслуживание на весь срок аренды Помещения.

— в минимальный срок, с момента получения уведомления от Арендодателя, убрать материальные ценности из тех Помещений, где имеется повышенная опасность возникновения чрезвычайных ситуаций и ограничить пребывание на опасной территории людей. Сообщить о возникшей аварийной или опасной ситуации Арендодателю. В случае невыполнения требований все убытки, возникшие в результате порчи или уничтожения материальных ценностей, находившихся в указанных Помещениях, относятся на счет Арендатора.

— нести полную ответственность за соблюдение санитарно-эпидемиологических требований и норм, в том числе при использовании кондиционеров, очистителей, увлажнителей, ионизаторов воздуха и т.п., а также техники безопасности при эксплуатации арендуемого Помещения и мест общего пользования.

— не оставлять открытыми окна в период отопительного сезона во избежание размораживания системы отопления. За нарушение запрета Арендатор уплачивает Арендодателю штраф, в размере 1000 рублей. Уплата штрафа не является основанием для освобождения Арендатора от необходимости устранения последствий аварий или возмещения убытков, связанных с такими нарушениями.

— беспрепятственно допускать в арендуемое Помещение представителей Арендодателя с целью проверки состояния и использования арендуемого Помещения, технических систем здания и иного оборудования.

— следить за состоянием инженерных сетей арендованного Помещения. Не предпринимать самостоятельных действий по регулировке подачи тепла с помощью кранов, установленных на радиаторах отопления; по монтажу электросетей; по монтажу компьютерных сетей. При необходимости установки локальной сети компьютеров, получить письменное согласование Арендодателя.

8. Арендатору категорически запрещается:

— курить в Помещении и местах общего пользования. Место для курения располагается на прилегающей территории левее крыльца центрального входа. За нарушение запрета виновное лицо уплачивает Арендодателю штраф в размере 1000 рублей. В случае отказа от уплаты штрафа, на месте составляется Акт о нарушении Договора и штрафные санкции возлагаются на работодателя виновного лица (Арендатора).

— распивать спиртные напитки в Помещении и местах общего пользования.

 Как в договоре аренды прописать места общего пользования Как в договоре аренды прописать места общего пользования

Решение данной ситуации зависит от места расположения прохода в подвальное помещение.

Если проход расположен рядом с основным входом, то из состава арендуемых помещений 1-го этажа в договоре аренды необходимо исключить основной вход. В обоих договорах аренды установить места общего пользования, что, безусловно, облегчит арендаторам определение границ арендуемых помещений.

Если проход в подвальное помещение расположен обособленно от основного входа, то в договор аренды 1-го этажа целесообразно внести соответствующие изменения в связи с правами третьих лиц на беспрепятственный проход через арендованные помещения 1-го этажа.

Напомним, что в соответствии со ст. 613 Гражданского кодекса РФ при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков.

Не будет лишним в этом случае исключить основной вход из состава арендуемых помещений Арендатора 1 этажа и определить места общего пользования.

Бухгалтеры уже привыкли, что порядок налогообложения той или иной операции напрямую зависит от ее документального и, в первую очередь, договорного оформления. А вот в случаях с арендой от формулировок договора может зависеть система налогообложения в целом — ЕНВД или УСН. Налоговые последствия таких ошибок способны довести предприятие до банкротства.

И обиднее всего, когда причина ошибки и краха бизнеса — одна неправильная строчка в договоре аренды. О том, на какие моменты в договорах аренды, кому и в каких именно случаях надо обратить особое внимание, мы расскажем в нашей сегодняшней статье.

Арендатору Торговля по образцам

Представим ситуацию: организация или предприниматель арендуют помещение, где проводится демонстрация образцов товаров и оформляется договор купли-продажи. Сам товар выдается покупателю в другом месте, например, на складе. Формально в таком случае мы имеем дело с торговлей по образцам.

Это означает, что ЕНВД применяется, когда помещение находится в объекте стационарной торговой сети. И, соответственно, «вмененка не применятся, если арендуемое помещение находится вне объекта стационарной торговой сети.

Поэтому, оформляя договор аренды, моменты, касающиеся вида арендуемого помещения, нужно зафиксировать максимально четко. Если арендуется помещение вне объекта стационарной сети (ЕНВД нет), то формулировать договор лучше следующим образом:

«…. рендатор использует помещение в целях размещения образцов реализуемой продукции, демонстрации их покупателям и потенциальным покупателям, а также размещения сотрудников Арендатора…. «.

«…помещение передается Арендатору для целей размещения в нем офиса…».

Можно также указать, что:

«…помещение не имеет торговых залов. Здание, в котором расположено помещение, согласно техническому паспорту и экспликации не является объектом стационарной торговой сети, в том смысле, который придается этому термину статьей 346. 27 Налогового кодекса Российской Федерации…».

И в качестве приложений к договору дать копии соответствующих документов. Такие формулировки будут означать, что путь на ЕНВД налогоплательщику закрыт.

Если же арендуется помещение в объекте стационарной сети (ЕНВД есть), то надо, во-первых, прямо указать на это в договоре:

Дорогие посетители! На сайте предложены типовые варианты решения проблем, но каждый случай индивидуален и имеет свои нюансы.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – звоните по бесплатному телефону
7 800 350-84-13 доб. 700 (консультация бесплатно)

«…Здание, в котором расположено помещение, согласно техническому паспорту и экспликации является объектом стационарной торговой сети, в том смысле, который придается этому термину статьей 346. 27 Налогового кодекса Российской Федерации…».

А во-вторых, надо обязательно запастись дополнительными документами. Например, экспликацией помещения, где бы указывалось целевое назначение помещения (торговое) и назывались другие признаки торгового помещения — наличие складов, торговых залов, мест для прохода покупателей и т. д. (см. , в частности, постановления Президиума ВАС РФ от 28. 02. 12 № 14139/11 и от 15. 02. 11 № 12364/10, а также письма Минфина России от 01. 04. 11 № 03-11-11/80 и от 31. 12. 10 № 03-11-06/3/175). Лишь эти документы позволят избежать споров с налоговиками о системе налогообложения и применять ЕНВД.

Арендуем площадь или часть здания?

Опишем другую распространенную ситуацию: предприниматель или организация арендуют небольшую площадь в стационарном магазине, имеющем, как и положено, торговый зал. В регионе, где находится магазин, введен ЕНВД для розничной торговли. В описанной ситуации от того, что именно зафиксировано в договоре аренды, может зависеть величина уплачиваемого налога.

Например, если в договоре арендуемое помещение не выделено как «часть здания, специально оборудованная и предназначенная для ведения торговли», то налог нужно уплачивать с площади торгового места.

Нужен ли визовый режим между Россией и Украиной?

НетДа

Если же в договоре четко указано, что арендуется «часть помещения, имеющая торговый зал определенной площади», то налог будет рассчитываться уже на основании площади торгового зала (см. письма ФНС России от 06. 05. 10 № ШС-37-3/1247@ и от 27. 07. 09 № 3-2-12/83, письмо Минфина России от 26. 05. 09 № 03-11-09/185).

Таким образом, если торговля реально ведется через небольшой торговый зал, то в целях уменьшения суммы налога необходимо позаботиться о правильной фиксации этого момента в договоре аренды. Формулировка в данном случае может быть такой:

«…помещение представляет собой часть магазина и предназначено для ведения торговли. Помещение имеет торговый зал, площадью пять квадратных метров, складские и подсобные помещения площадью семь квадратных метров, а также места для прохода (входа и выхода) покупателей, общей площадью два квадратных метра…».

Дополнительно можно указать, что помещение передается с торговым оборудованием — прилавками, местами для установки кассовых аппаратов, витринами и т. . Либо отметить, что арендатор вправе подобное оборудование устанавливать самостоятельно. Это будет дополнительным подтверждением того, что речь идет о торговом помещении.

Один договор — один объект

Наконец, рассмотрим еще одну ситуацию, касающуюся налогообложения у арендатора. Речь идет о случаях, когда одна и та же компания или предприниматель арендует несколько помещений с торговыми залами. Особенно это важно, если помещения находятся в одном здании. Тут главная задача — составить договоры таким образом, чтобы было понятно: арендуется несколько самостоятельных объектов.

А их объединение не планируется или даже прямо запрещено. Или, наоборот, арендуемые помещения будут объединены в единый торговый объект с единым торговым залом.

Как вы понимаете, от этого тоже может зависеть система налогообложения. Ведь розничная торговля, которая осуществляется с использованием торговых объектов с площадью торгового зала не более 150 кв. метров, переводится на ЕНВД, а если торговый зал превышает 150 кв. метров — не переводится.

Если вы, арендуя несколько торговых помещений, хотите сохранить возможность применять ЕНВД, составляйте на каждое из них отдельный договор аренды. Кроме того, на каждый объект должны быть оформлены отдельные инвентаризационные документы. В таком случае оснований для суммирования площадей не будет (см. письма Минфина России от 24. 06. 10 № 03-11-06/3/90, от 15. 04. 10 № 03-11-11/101), даже если эти помещения находятся в одном и том же здании и даже в одном торговом зале.

Это подтверждают постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 15. 01. 09 № Ф04-8161/2008(18804-А81-27) и ФАС Северо-Западного округа от 06. 04. 10 по делу № А56-59468/2008.

Арендодателю Часть магазина или торговое место

Теперь обратим внимание на налоги у арендодателя. И вернемся к ситуации, когда решается вопрос о том, что же является предметом аренды: торговое место или часть торгового здания с залом. В данной ситуации грамотно сформулировать договор гораздо важнее именно для арендодателя.

Ведь, в отличие от арендатора, который рискует лишь немного переплатить налог, если площадь его торгового зала меньше 5 «квадратов», у арендодателя от формулировок зависит система налогообложения в целом. Поясним, что мы имеем в виду.

Если по договору аренды передаются части магазина, имеющие торговый зал, то данная деятельность не подпадает под единый налог на вмененный доход. Если же речь идет о деятельности по сдаче торговых мест в торговом центре, не имеющем торговых залов, то доходы от этой деятельности облагаются единым налогом на вмененный доход.

Разграничить эти два вида предпринимательской деятельности можно с помощью договора аренды. В первом случае (ЕНВД нет) формулировка будет примерно следующей:

«…помещение представляет собой часть магазина и предназначено для ведения торговли. Помещение имеет торговый зал площадью пять квадратных метров, складские и подсобные помещения площадью семь квадратных метров, а также места для прохода (входа и выхода) покупателей, общей площадью два квадратных метра…».

А во втором (ЕНВД есть) она будет такой:

«…. редоставляемое помещение, согласно правоустанавливающим документам, не имеет зала обслуживания и предназначено для организации торговых мест…».

Ну, и конечно, данные формулировки должны соответствовать другим правоустанавливающим документам — техническому паспорту на объект, экспликации и т. . (см. постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15. 09. 10 по делу № А11-14602/2009).

Оборудуй сам!

Отметим еще один момент, важный для арендодателя. Система налогообложения может также зависеть от указания в договоре аренды обязанностей сторон по оборудованию передаваемых в наем торговых мест.

Так, если организация сдает в аренду площади в стационарных помещениях, которые в договоре значатся как отдельные торговые места, то этот вид деятельности подпадает под ЕНВД.

Если же в договоре мы видим формулировку вроде:

«…. рендодатель передает в аренду площади, на которых арендатор собственными силами и за свой счет вправе оборудовать торговые места…».

то деятельность арендодателя на ЕНВД не переводится. То есть налоги нужно уплачивать по общей или упрощенной системе налогообложения. Естественно, что в правоустанавливающих или инвентаризационных документах данные площади не должны быть обозначены как отдельные стационарные торговые места (см. постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 10. 11. 10 по делу № А19-11748/09).

Составляем договор аренды правильно

Также не стоит писать: «Арендатор оплачивает стоимость потребленных при использовании арендуемого имущества коммунальных услуг на основании счетов коммунальных служб». Это условие не позволяет точно определить, являются ли выплаты компенсирующими расходы арендатора или уплачиваются напрямую коммунальным службам. В последнем случае проверяющие могут признать их необоснованными и документально неподтвержденными. Пропишите конкретные условия в договоре или в акте приемки-передачи. Перечислите все коммуникации (электричество, воду, канализацию, газ, интернет, телефон), к которым подключено помещение, укажите, какое оборудование установлено, и проверьте его работоспособность.

Тогда при полном (не временном!) прекращении оказания соответствующих услуг или отключении оборудования у вас будет основание не оплачивать аренду.

  • Заключить его на срок менее года и установить правило об автоматической (при отсутствии возражения сторон) пролонгации на новый срок на тех же условиях. Будьте внимательны при указании сроков аренды. Например, указание срока с 1. 11. 2013 по 31. 10. 2014 означает, что договор заключен на год и его надо регистрировать. Лучше указать, например, 11 месяцев.
  • Не указывать в договоре срок аренды. Тогда он будет считаться бессрочным и регистрировать его не надо (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
  • Установить в первоначальном договоре срок 11 месяцев, а по его окончании не выполнять зафиксированную в ГК РФ процедуру прекращения договора. Тогда он «трансформируется в бессрочный (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Когда подходящий объект найден, не торопитесь подписывать договор. Если вы планируете арендовать помещения у собственника-организации, проверьте документы, дающие право подписывать соответствующий договор: устав, протокол о назначении (избрании) на должность, доверенность и т п. Если же речь идет о представителе собственника, изучите доверенность или договор (доверительного управления или посреднический). В нем должно быть указано, что представитель имеет право сдать данное помещение в аренду на требуемых условиях.

Не забудьте посмотреть и документы, подтверждающие, что полномочия представителю выдал именно собственник.

Особенности оформления аренды нежилого помещения и образец договора

Для физического лица. Сдача нежилых помещений в аренду обычными гражданами создает поток споров и противоречий. Закон не содержит запрета на сдачу собственности физических лиц, но с другой стороны – нежилой объект чаще всего относится к источнику получения прибыли, поэтому сдача его превращается в коммерческую деятельность.

Если собственник сдает здание это может считаться предпринимательской деятельностью, а предпринимательская деятельность, осуществляемая без открытия ИП, преследуется по закону.

  1. Договор обязательно заключается в письменном виде независимо от срока, на который арендатор собирается арендовать объект.
  2. Сделка обязательно регистрируется в реестре, если договор аренды превышает 1 год. Только в случае официальной регистрации он считается заключенным.
  3. Заранее обговариваются права и обязанности обеих сторон с указанием их в договоре.
  1. Определиться, будет ли предоставление помещения в наем нести характер предпринимательской деятельности. Если да, предварительно открыть ИП.
  2. Найти арендатора для своего помещения – на просторах интернета существует множество сайтов, где можно это сделать.
  3. Договориться с клиентом о встрече, обговорить нюансы будущего сотрудничества.
  4. Установить цену для своего объекта в зависимости от площади, расположения и назначения.
  5. Взять у арендатора копию паспорта для внесения данных в договор.
  6. Оформить договор с клиентом, предоставить ему для ознакомления и подписи.
  7. Если срок планируемого сотрудничества превышает 1 год, собрать документы и зарегистрировать договор в Росреестре.
  • обязательно фиксируется адрес помещения и его подробное описание;
  • ежемесячная арендная плата не облагается НДС, так как арендодатель – физлицо;
  • в размер арендной выплаты также могут входить коммунальные платежи;
  • оплата аренды происходит на банковский счет лица (по безналу) или наличными денежными средствами;
  • фиксированная ставка за аренду может меняться, но не более 1 раза в год согласно статье 614 ГК РФ;
  • при сроке аренды дольше 12 месяцев соглашение регистрируется в госреестре.
  1. ФИО и персональные данные арендатора и арендодателя: для физ лиц – данные паспорта, для юр лиц – сведения о компании (ст. 432 и 606 ГК РФ).
  2. Описание объекта аренды: площадь, назначение, адрес, находящееся в нем оборудование (если предусмотрено).
  3. Сумма ежемесячного платежа и срок перечисления средств.
  4. Особенности оплаты – наличная, безналичная.
  5. Принципы пользования объектом, особенности ремонта.
  6. Непредвиденные обстоятельства (форс-мажоры).
  7. Условия прекращения соглашения.
  8. Срок действия договора. При отсутствии даты окончания признается бессрочным.
  1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
  2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
  3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Договор целевого назначения помещения

В зависимости от экономической ситуации такой способ определения арендной платы может быть как выгоден (если курс иностранной валюты снижается), так и не выгоден (если курс повышается) для арендатора. Но в любом случае нужно учитывать, что такой способ позволяет арендодателю обойти ограничение, установленное в пункте 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ. Дело в том, что в течение года должен оставаться неизменным либо сам твердый размер арендной платы, либо порядок ее определения.

И если арендная плата меняется в зависимости от курса иностранной валюты, это не является изменением условия договора об арендной плате. Если не проверить наличие таких обременений, арендатор может столкнуться с существенными затруднениями в использовании помещения и необходимостью досрочного расторжения договора. Как правило, наличие обременений в отношении объекта аренды можно проверить по информации, содержащейся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Подробнее см. Как получить у Росреестра информацию о недвижимом имуществе.

Согласие арендодателя на сдачу арендатором помещения в субаренду может быть заранее выражено в самом договоре: «Арендатор может сдавать Помещение либо его часть в субаренду на срок, не превышающий срока действия настоящего Договора». В этом случае получение каких-либо дополнительных согласий от арендодателя не требуется. Данный вывод подтверждается также пунктом 18 информационного письма № 66.

В подобных ситуациях арендатору нужно иметь в виду, что его обязанности по договору в любом случае возникают с даты заключения договора. И если стороны договорились применить к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условия о внесении арендатором платы за помещение в период с даты подписания акта приема-передачи, то это означает лишь согласие арендатора оплатить фактическое использование им здания в период до заключения договора на условиях, предусмотренных соглашением сторон. Но это не означает, что сама обязанность по внесению арендной платы возникла у ответчика ранее заключения самого договора.

Следовательно, если договором предусмотрена неустойка за просрочку внесения арендной платы, то ее невозможно взыскать с арендатора на том основании, что к моменту заключения договора арендные платежи за предшествующий период не были перечислены.

Любое физическое лицо или коммерсант вправе являться собственником нежилого помещения – об этом говорится в ст. 130 и п. 1 ст. 213 ГК РФ.

Владелец объекта имеет полное право действовать в его отношении так, как посчитает нужным, если это не противоречит законодательству (ст. 209 ГК РФ). Сдача нежилого помещения во временное пользование – законное и правомерное действие, доступное как физическому, так и юридическому лицу (ст.

608 ГК РФ). Для физического лица. Сдача нежилых помещений в аренду обычными гражданами создает поток споров и противоречий. Закон не содержит запрета на сдачу собственности физических лиц, но с другой стороны – нежилой объект чаще всего относится к источнику получения прибыли, поэтому сдача его превращается в коммерческую деятельность.

Если собственник сдает здание это может считаться предпринимательской деятельностью, а предпринимательская деятельность, осуществляемая без открытия ИП, преследуется по закону.

  1. Определиться, будет ли предоставление помещения в наем нести характер предпринимательской деятельности. Если да, предварительно открыть ИП.
  2. Найти арендатора для своего помещения – на просторах интернета существует множество сайтов, где можно это сделать.
  3. Договориться с клиентом о встрече, обговорить нюансы будущего сотрудничества.
  4. Установить цену для своего объекта в зависимости от площади, расположения и назначения.
  5. Взять у арендатора копию паспорта для внесения данных в договор.
  6. Оформить договор с клиентом, предоставить ему для ознакомления и подписи.
  7. Если срок планируемого сотрудничества превышает 1 год, собрать документы и зарегистрировать договор в Росреестре.
  1. Договор обязательно заключается в письменном виде независимо от срока, на который арендатор собирается арендовать объект.
  2. Сделка обязательно регистрируется в реестре, если договор аренды превышает 1 год. Только в случае официальной регистрации он считается заключенным.
  3. Заранее обговариваются права и обязанности обеих сторон с указанием их в договоре.
  1. Заявление о регистрации.
  2. Паспорт физического лица.
  3. Кадастровый паспорт нежилого объекта.
  4. Документы от юридического лица, подтверждающие его статус – свидетельство о госрегистрации, учредительстве и прочие бумаги.
  5. Дополнительные документы: доверенность при оформлении сделки через посредника, доказательство статуса помещения, согласие супруга на сдачу в аренду и прочее.
  • Скачать бланк заявления для регистрации договора аренды нежилого помещения
  • Скачать образец заявления для регистрации договора аренды нежилого помещения
  • обязательно фиксируется адрес помещения и его подробное описание;
  • ежемесячная арендная плата не облагается НДС, так как арендодатель – физлицо;
  • в размер арендной выплаты также могут входить коммунальные платежи;
  • оплата аренды происходит на банковский счет лица (по безналу) или наличными денежными средствами;
  • фиксированная ставка за аренду может меняться, но не более 1 раза в год согласно статье 614 ГК РФ;
  • при сроке аренды дольше 12 месяцев соглашение регистрируется в госреестре.

Договор аренды коммерческой недвижимости

  • арендодатель не предоставляет помещение в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию помещением в соответствии с условиями настоящего договора или назначением помещения;
  • переданное помещение имеет препятствующие его использованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении настоящего договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены им при осмотре помещения;
  • если арендодатель не производит капитального ремонта помещения в сроки, оговоренные сторонами;
  • помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для его использования.

Арендная плата вносится в следующие сроки и в следующем порядке: наличными денежными средствами в кассу Арендодателя либо перечислением на его расчетный счет, или иным способом по согласованию сторон, не позднее числа текущего месяца. В случае заключения договора не с начала месяца оплату за текущий месяц Арендатор обязан произвести в течение дней с момента подписания договора. ___________________в лице ________________, действующего на основании______________, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и ___________________в лице _______________________, действующего на основании ______________________, именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

  • арендодатель не предоставляет помещение в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию помещением в соответствии с условиями настоящего договора или назначением помещения;
  • переданное помещение имеет препятствующие его использованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении настоящего договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены им при осмотре помещения;
  • если арендодатель не производит капитального ремонта помещения в сроки, оговоренные сторонами;
  • помещение в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для его использования.

Подводные камни аренды, или что нужно предусмотреть при заключении договора аренды

Так, например, если срок договора не определен, на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ любая из сторон может в любое время отказаться от договора, но обязана предупредить об этом вторую сторону не менее чем за один месяц. Если в аренду передана недвижимость, срок предупреждения составляет три месяца. Соблюдение этих сроков сторонами обязательно в случае, если договором они не предусмотрели иные сроки предупреждения. Если имущество используется в период, предшествующий государственной регистрации договора, то необходимо определить, была ли договоренность об использовании имущества в этот срок.

Такая договоренность может прямо следовать из условий договора или вытекать из других условий. Если договоренность имеет место, то арендная плата вносится за весь срок использования имущества (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15. 06. 2011 № Ф02-2137/11 по делу № А33-13835/2010). С одной стороны, это удобно, так как избавляет стороны от ежемесячных подсчетов сумм коммунальных платежей, с другой стороны — этот способ имеет серьезный недостаток.

Увеличение стоимости коммунальных услуг станет причиной уменьшения суммы, которую будет получать арендодатель, поскольку из установленной фиксированной суммы за коммунальные услуги придется платить больше. Кроме того, такой способ влечет определенные налоговые последствия для сторон (об этом в следующей статье).

  • определенных сумм, которые вносятся арендатором единовременно или периодически (например, единовременная выплата за весь срок аренды или ежемесячная оплата);
  • доли доходов, плодов или продукции, полученных в результате использования арендованного имущества (например, часть урожая, собранного с арендуемого земельного участка);
  • определенных услуг, оказываемых арендатором (например, ремонт автомобилей арендодателя в арендуемом у него гаражном боксе);
  • передачи арендатором арендодателю в аренду или собственность определенной договором вещи (например, обязанность арендатора передать арендодателю в собственность автомобиль в счет оплаты аренды офисного помещения);
  • затрат арендатора на улучшение арендованного имущества (например, осуществление арендатором ремонта арендуемого помещения).

Для некоторых видов аренды (например, договор проката (ст. 627 ГК РФ)) и видов арендуемого имущества (например, лесных участков (п. 3 ст. 72 Лесного кодекса РФ), водных объектов (ст. 14 Водного кодекса РФ)), закон может устанавливать максимальные сроки действия договора аренды.

В этих случаях действие договора прекращается при истечении максимального срока. Если стороны согласовали в договоре срок, превышающий максимальный, договор также действует только до истечения максимального срока (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

Поэтому при включении стоимости коммунальных услуг в цену договора стороны чаще указывают на то, что такая цена состоит из двух составляющих: фиксированного и переменного платежа. При этом фиксированный платеж является непосредственно платой за пользование имуществом и не изменяется в течение года, а размер переменного платежа может меняться в зависимости от стоимости коммунальных услуг и объемов, в которых они были предоставлены арендатору. Запрет на изменение арендной платы чаще одного раза в год при этом не нарушается.

В договоре может быть прописан и порядок определения размера переменного платежа. Можно ли в Договоре Аренды Прописать Цель Использования Осуществление Коммерческой Деятельности


Читайте на сайте «Россия-Украина»:

  • Порядок Купли Продажи Квартиры в России в 2020 году
  • Сбили на Машине Как Получить Компенсацию
  • Сколько Может Находиться Телефон на Ремонте по Гарантии
  • 3 НДФЛ за Год в 2020 году Патент Как Заполнить
  • Снятие Авто с Учета после Продажи по Договору Купли

Внимание!

В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже.


Рекомендуем ознакомиться с материалами сайта

 места общего пользования  Права и обязанности арендатора определены в ГК РФ и заключаются договором аренды с арендодателем. Распределение  обязанностей между арендатором и арендодателем законодательно не предусмотрено, это предусматривается договором. Но существуют общие правила для сторон, если договором не предусмотрено иное. Чаще всего спор между арендатором и собственником имущества возникает из-за использования мест  общего пользования.

Какое право имеет арендатор

Основное  право  –  пользоваться имуществом. У арендатора появляется множество прав и возможностей, определённых договором. Он может, не согласовывая с арендодателем, сдавать в субаренду часть помещения, передавать свои права по аренде имущества другим лицам. При этом не должна измениться арендная плата в сторону уменьшения.

Сдавая в субаренду имущество, арендатор сам становится арендодателем. Арендатором в этом случае выступает субарендатор.

В случае, предусмотренном договором, у арендатора есть право изменить арендованный объект, провести в нём работы по реконструкции, модернизации, техническому перевооружению, что повлечёт за собой повышение цены объекта аренды.

По закону у арендатора есть право потребовать возместить ему затраты по улучшению имущества, неотделимого от объекта аренды.

Имущество, переданное в аренду, может быть выкуплено арендатором. Выкупить имущество арендатор имеет право после окончания срока аренды или  до её окончания. Условием будет служить полный  расчёт с  собственником имущества в размере суммы, оговоренной договором купли-продажи.

На основании ст. 592 ГК РФ, арендатор имеет преимущественное право продления аренды. Для   этого    он  должен добросовестно исполнять условия   договора  аренды и представить письменное согласие арендодателю продлить арендные отношения.

Заключить договор аренды, применяя преимущественное право арендатора, арендодатель может лишь, не ухудшив условия договора, подписанного ранее. Условия договора могут претерпеть изменения, но они не могут ухудшать положение арендатора.

Закон на тему мест общего пользования

Что такое место общего пользования, а также правила и условия их использования установлено  Жилищным кодексом РФ для многоквартирных жилых домов. В этом случае местами общего пользования называется совместное имущество собственников.

Для нежилых помещений такая норма права не установлена и регулируется условиями договора.

К местам общего пользования можно отнести площади, которые используются в обслуживании более чем одного арендатора. Это:

  •             лестничная площадка;
  •             холл;
  •             лифт;
  •             коридор;
  •             крыша;
  •             подвал и др.

Отношения между съёмщиком и собственником имущества регулирует Гражданский кодекс (гл.19 ст.294 – 300). В соответствии с ГК РФ, арендатор, являясь временным владельцем недвижимости, имеет право распоряжаться только тем имуществом, которое он получил по договору аренды. Если в договоре не упомянуты места общего пользования, то ответственность за их   обслуживание   с арендатора снимается. Если собственником выставлено требование не пользоваться коридором – это может стать основанием для расторжения договора одной стороной.

Обслуживание мест общего пользования

Приобретая право собственности на помещения, у владельца также появляется право на все места общего пользования, такие как лестничные площадки, туалеты, коридоры и др.

Сдавая в аренду помещение, владелец чаще всего включает в арендную плату, как коммунальные услуги, так и охрану, уборку и техобслуживание мест общего пользования.

Содержать помещение в санитарном порядке – это обязанность собственника. Поэтому, если в договоре не прописано иное, арендодатель несёт ответственность за уборку общедоступных мест. Чаще всего собственник имущества обращается в клиринговую компанию, за предоставлением услуги по уборке мест общего пользования.

Любое помещение оснащено инженерными системами и имеет технические конструкции. Это – водопроводная и канализационная системы, лифт, электричество, а также, подвальные помещения, крыша и др.

Поддерживать их работоспособность и безаварийность необходимо путём регулярно проводимого техобслуживания.  Занимаются работами по техобслуживанию коммуникаций и сооружений, специализированные фирмы. Расходы за проведённые работы возлагаются на собственника, или распределяются межу арендаторами, если такой пункт включён в договор аренды.

Текущий ремонт помещений, чаще всего проводят сами арендаторы. Обычно затраты на текущий ремонт снижают стоимость аренды. Закон же обязывает арендодателя проводить текущий ремонт за свои средства (Ст.616 ГК РФ). А в обязанности арендатора входит поддержание арендованного имущества в том виде, в каком оно было передано собственником.

Так же Гражданский кодекс обязывает арендодателя обеспечить охраной сдаваемое в аренду имущество, если есть в этом необходимость. Но и арендатор или арендаторы могут самостоятельно организовать охрану имущества, привлекая при этом специализированную компанию. Расходы, понесённые при этом на охрану, согласно договору могут, быть компенсированы собственником, или включены в арендную  плату за будущие периоды.