Как обосновать цену договора аренды

Какую неустойку вправе требовать арендодатель за просрочку оплаты аренды после прекращения действия договора?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции: в приведенной ситуации арендодатель вправе предъявить требование о взыскании суммы задолженности с начислением на нее предусмотренной договором неустойки вплоть до момента погашения долга (в том числе и за период после прекращения договора аренды). Обоснование позиции Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 ГК РФ). В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства (в частности, в случае просрочки исполнения) должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму – неустойку (штраф, пени) (п. 1 ст. 330 ГК РФ). Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение (п.

4 ст. 425 ГК РФ)

3. срок аренды и срок действия договора аренды

Международное право 3. СРОК АРЕНДЫ И СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ by narodirossii • 25.01.2022 Статьи 314, 425, 610, 621 ГК РФ Срок действия договора (срок договора) – это период времени, в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон (ст.

ст. 425, 610 ГК РФ). Срок аренды – период времени, в течение которого арендатор вправе пользоваться (или владеть и пользоваться) имуществом (ст. 610 ГК РФ). Статья 610 ГК РФ не разделяет понятий “срок действия договора аренды” и “срок аренды”.

Однако некоторые суды прямо указывают, что данные понятия не тождественны и указанные сроки могут не совпадать. Срок аренды и срок действия договора на практике, действительно, могут совпадать по времени. Например, если имущество передается арендатору одновременно с заключением договора аренды и возвращается с его прекращением, срок аренды будет равен сроку действия договора.

Вместе с тем моменты начала указанных сроков могут различаться.

Период взимания процентов за пользование чужими денежными средствами

27.11.2014 Как следует из п.

п. 1, 3 ст. 395 ГК РФ, проценты за пользование чужими денежными средствами взимаются за весь период пользования и начисляются по день уплаты суммы этих средств кредитору. Стороны вправе установить в договоре более короткий период, за который будут уплачиваться проценты (п.

3 ст. 395 ГК РФ), т.е. ограничить ответственность должника. В договоре может быть условие о том, что проценты взимаются не с первого дня просрочки.

——————————— Пример формулировки условия:

«Проценты за пользование чужими денежными средствами взимаются с 10-го дня просрочки исполнения арендатором обязанности по уплате арендной платы»

. ——————————— Кроме того, стороны могут согласовать взимание процентов за пользование чужими денежными средствами до какого-либо момента, который наступит раньше момента погашения задолженности перед кредитором.

——————————— Пример формулировки условия: «Проценты

Как устанавливается размер арендной платы при аренде государственного и муниципального имущества

По договору аренды государственного и муниципального имущества арендатор берет в аренду имущество, которое принадлежит публично-правовому образованию.

Поэтому стороной по договору всегда выступает его уполномоченный орган, который вправе издавать нормативно-правовые акты, непосредственно связанные с договором аренды.

Эти акты могут влиять на размер арендной платы и порядок ее расчета. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы стороны определяют в договоре аренды. Если же в договоре аренды они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п.

1 ст. 614 ГК РФ). Стороны могут изменить размер арендной платы, заключив соглашение об этом.

Правило об изменении размера арендной платы по соглашению сторон действует, если договором аренды не предусмотрено иное (п. 3 ст. 614 ГК РФ)

Считаем проценты по займу: день первый, день последний (Мошкович М.Г.)

Быстрая навигация:

Дата размещения статьи: 20.09.2016Бухгалтеру нередко приходится рассчитывать сумму процентов за пользование заемными средствами.

И здесь важно правильно посчитать количество дней, за которые начисляется плата за пользование деньгами.

Не только для того, чтобы избежать споров между сторонами. От такого расчета зависят налоговые вопросы — учет суммы процентов в «прибыльных» доходах (расходах) и удержание НДФЛ с дохода в виде материальной выгоды (если заем выдан физическому лицу).Нередко у бухгалтеров возникают затруднения с определением первого и последнего дня заемного периода.

Давайте разбираться, что это за дни.

Первый день Сразу оговоримся, что стороны вправе определить любой порядок начисления процентов за пользование займом . Посмотрите ваш договор — если там четко прописано, с какого по какой день считать, то действуйте согласно положениям этого документа.

12.3. неустойка по договору аренды

Право и рынок 12.3.

НЕУСТОЙКА ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ by narodirossii • 30.01.2022 Статьи 330, 331, 332, 333, 394 ГК РФ Неустойка (штраф, пеня) представляет собой денежную сумму, установленную договором или законом и выплачиваемую стороной, не исполнившей или ненадлежащим образом исполнившей обязательства по договору (п. 1 ст. 330 ГК РФ). При ее истребовании доказывается факт нарушения обязательства.

Согласование условия о неустойке Соглашение о неустойке должно быть заключено в письменной форме (ч. 1 ст. 331 ГК РФ). В противном случае условие о неустойке будет считаться несогласованным и стороны не смогут потребовать ее уплаты. Письменная форма соглашения о неустойке будет считаться соблюденной, если стороны включат условие о неустойке непосредственно в договор аренды.

Внимание! Соглашение о неустойке может быть заключено после подписания договора аренды, однако оно обязательно должно быть оформлено до момента прекращения действия основного договора.

Размер процентов за пользование чужими денежными средствами

27.11.2014 В соответствии с п.

1 ст. 395 ГК РФ размер таких процентов определяется учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части, существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо — в месте его нахождения. В то же время стороны вправе согласовать другой размер процентов, уплачиваемых за каждый день просрочки (п.

1 ст. 395 ГК РФ). Для этого размер процентов необходимо прямо указать в договоре. ——————————— Пример формулировки условия: «При несвоевременном внесении арендной платы арендатор уплачивает арендодателю проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ) в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки».

395 ГК РФ за просрочку внесения арендной платы, в сумму которой включен

Условия и порядок платежей в договоре аренды

/ / / Условия оплаты аренды Начисление Арендной Платы и обязанность Арендатора по оплате Арендной Платы начинается с момента подписания Акта Приемки Помещений.

——————————— Важно! При взыскании процентов по ст.

В случае неподписания Акта Приемки в результате действий/бездействий Арендатора, Арендная Плата начинает начисляться с даты, когда такая приемка должна быть осуществлена в соответствии с п.

3.1. настоящего Договора аренды.

Арендатор вносит задаток в размере Арендной Платы за один месяц в период с 16 марта 2010г. по 18 марта 2010г. Сумма задатка зачисляется в счёт Арендной Платы за первый месяц аренды по настоящему Договору аренды. В случае отказа от подписания Акта Приёмки Арендодатель не возвращает сумму задатка.

Начисление Арендной Платы прекращается с даты фактического возврата Помещений, Парковочных Мест, Имущества по акту Приемки в соответствии с условиями настоящего договора. Оплата Фиксированной части арендной платы, Платы за пользование Парковочными Местами, за первый месяц аренды производится на условиях п.

Пятый Арбитражный апелляционный суд

Дата: 14.10.2011 В связи с возникающими в судебной практике вопросами, касающимися аренды недвижимого имущества, руководствуясь статьей 33.3 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации», Пятым арбитражным апелляционным судом подготовлено настоящее обобщение судебной практики за период с 01.01.2010 по 01.07.2011. 1. Предметом договора аренды не может быть объект недвижимости, не введенный в эксплуатацию в установленном законом порядке, и право собственности в отношении которого не зарегистрировано (дело №А59-971/2010) Общество с ограниченной ответственностью обратилось в суд с иском к индивидуальному предпринимателю о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, пени за просрочку платежа. Решением от 19.05.2010 суд первой инстанции удовлетворил исковые требования частично, уменьшив размер взыскиваемой задолженности.

Повышение арендной платы арендодателем в одностороннем порядке

А потому к оформлению раздела, касающегося арендной платы и все нюансы о ее увеличении, необходимо согласовать на этапе составления договора. Российское законодательство четко регламентирует ситуации, когда владелец помещения, передаваемого в аренду, может увеличить арендную ставку.

На основании ГК подобных ситуаций всего две: Плата за использование помещения может быть повышена в соответствии с условиями арендного договора или договора найма.

Договоренности участников сделки – это именно то, во что Закон не вмешивается без соответствующей необходимости.

И если при оформлении договора стороны изначально согласовали возможность увеличения арендной ставки при возникновении некоторых условий, то наймодатель вправе ее повысить. Подобными условиями, к примеру, становятся определенные улучшения, которые наймодатель, с согласия нанимателя вносит в помещение – проводится отопление либо горячее водоснабжение, усиливаются электрические мощности, проводятся ремонтные работы и т.

Налоги и Право

Конечно, любому арендатору выгодно, чтобы по условиям договора плата за арендованное имущество была величиной постоянной и индексации не подлежала (т. е. чтобы в договоре была указана фиксированная сумма арендной платы и не прописана возможность ее увеличения; либо прямо прописано, что размер арендной платы изменению не подлежит).

Однако не каждый арендодатель согласится с такими формулировками. Повышается стоимость коммунальных платежей, меняется рыночная цена недвижимости, изнашиваются и подлежат замене коммуникации и прочее оборудование… Все это может послужить причиной увеличения арендной платы. Чаще всего ежемесячная арендная плата состоит из базовой и переменной величин.

Базовая часть может меняться в случае изменения ситуации на рынке недвижимости. руб.; на 2%)

Новые разъяснения об аренде

О каких дополнениях идет речь?

Кроме того, в некоторых договорах предусмотрена ежегодная индексация базовой части арендной платы на указанную величину (например, на 1 тыс.

Возобновление договора без проведения торгов Первое дополнение3 посвящено особенностям заключения договора аренды государственного и муниципального имущества с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов. Напомним, что в ряде предусмотренных законом4 случаев договор аренды в отношении вышеуказанного имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

Однако если арендатор надлежащим образом исполнял все обязанности по договору аренды, заключенному по результатам проведения торгов, то по истечении срока этого договора возможно заключить с ним договор на новый срок без проведения торгов, если иное не установлено договором и срок его действия не ограничен законодательством РФ.

Такое разъяснение дано в пункте 4.1. комментируемого проекта Пленума ВАС РФ со ссылкой на Федеральный закон «О защите конкуренции»5. При этом, если законодательством

Как снизить арендную плату за помещение: 15 способов + примеры писем арендодателю

Многие спросят, чем же это выгодно арендодателю?

Все просто. Он предлагает своим клиентам дополнительный сервис, не затрачивая на это практически никаких средств.

  • Обратить внимание на промышленные и простаивающие площади

Смысл тут в том, чтобы получить хорошее помещение по низкой цене. Не факт, что там прибыль будет высокой, но ведь и аренда существенно меньше.

Как можно поступить в таком случае? Предложить хозяину простаивающих площадей взять часть его издержек на себя.

Здесь имеются в виду средства на уплату счетов за свет, воду, электричество.

Дополнительно можно провести ремонт за собственный счет. Таким образом, и арендодатель получит дополнительную прибыль, и арендатор несомненную выгоду.

  • Альтернатива – двигатель переговоров

Чтобы спровоцировать арендодателя на снижение стоимости аренды, действовать нужно не убеждением, а действиями.

Обоснование повышения арендной платы

60 коп.Поскольку задолженность и пени не были уплачены обществом «Айкай» в полном объеме, общество «Главрыба» обратилось в арбитражный суд с иском по рассматриваемому делу.Исследовав и оценив в совокупности в порядке, установленном ст.

В ход могут пойти знания о средней стоимости на рынке.

71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, суды пришли к обоснованному выводу о том, что наличие и основание возникновения задолженности ответчика перед истцом подтверждены. АПК РФ с заявлением о признании недействующим Решения Думы Н-го района от 28.11.2014 N 595, которым были установлены новые коэффициенты переходного периода (Кп) к арендной плате за землю.

Правовым основанием подачи такого заявления будут являться: 1) несоответствие данного Решения Думы Постановлению Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, закрепившему принцип экономической обоснованности в качестве основного принципа установления арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности; 2) несоответствие данного Решения Думы Приказу Министерства экономического развития РФ от 18.06.2013 N 347, которым утверждены Предельные ставки арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов.

Обоснование повышения арендной платы

13 Гражданского кодекса и правилами гл.

23 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и по мотивам несоответствия указанным принципам. ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки…»В качестве наглядного примера — Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 20.08.2014 по делу N А10-1405/2013:»…как следует из материалов дела, одностороннее повышение арендной платы истец обосновал данными отчета ООО «АРТОКС» «Об оценке рыночной стоимости объекта оценки» от 20.08.2010 N 143/42-10/2.Рассматривая спор и оценив названный отчет по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил использование недостоверной информации о характеристиках арендуемого помещения и нарушение оценщиком требований Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, в связи с чем не принял во внимание определенную в нем рыночную стоимость объекта оценки — годовую арендную плату за 1 кв.

Как правильно повысить арендную плату по договору аренды транспортного средства с экипажем

Такая правовая позиция изложена в постановлении ФАС Поволжского округа от 29 октября 2009 г. по делу № А72-6461/2008.2. Размер арендной платы по соглашению сторон договора может меняться с любой периодичностью.

Но в одностороннем порядке по инициативе арендодателя размер арендной платы в любом случае может быть изменен не чаще одного раза в год.

Такая правовая позиция содержится в пункте 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73

«Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

(в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г.

№ 13).Ранее размер арендной платы в любом случае мог меняться не чаще одного раза в год. Иными словами, действовало императивное правило о том, что условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления, в течение года должно оставаться неизменным (п.

11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66

«Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»

; далее – информационное письмо № 66; постановление ФАС Московского округа от 12 апреля 2012 г. по делу № А40-13163/10-3-93)

Арендодатель повышает арендную плату в одностороннем порядке.

Как помочь арендатору? (Ткаченко Г.)

Например, процитирую Определение ВАС РФ от 21.02.2011 N ВАС-9525/10 по делу N А75-10558/2009:».согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) размер арендной платы, если иное не предусмотрено договором, может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.Помимо этого, в соответствии с пунктом 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66

«Обзор судебной практики разрешения споров, связанных с арендой»

пункт 3 статьи 614 ГК РФ содержит императивную норму в отношении периодичности изменения размера арендной платы, в связи с чем стороны не могут изменить или установить в договоре условие, отличное от предусмотренного данной нормой.

Как обосновать стоимость аренды нежилого помещения

Далее следует компоновка данных в таблицы и появление некой базы данных.

Пара слов о самой базе. Нужно создать систему оценки уровня интереса коммерческого здания.

Она должна включать переменные значения, некоторые коэффициенты, показатели и т. п. Подобные системы оценки часто применяются для оценки стоимости аренды жилых помещений.

В них включаются десятки параметров, которые учитывают практически все стороны объекта.

Однако, жилую недвижимость проще оценивать.

Выбор способа оплаты зависит от того, каким образом настроена работа собственника помещения. Итоги Как мы видим, стоимость 1 м2 объекта складывается из десятков параметров, каждый из которых имеет хоть и малое, но все-тки устойчивое влияние.

RSS

Вы можете добавить тему в список избранных и подписаться на уведомления по почте.

Наталья Петроffна

Девочки, помогите, срочно надо. Нужно оформить экономическое обоснование цены аренды помещения для заключения договора аренды. Как оно вообще должно выглядеть? В нем надо указать, что цена указана средняя, дать ссылки на предложения других арендодателей с такими же ценами, ссылку на уже заключенный договор аренды, согласно которому мы сдаем в аренду помещение с такой же ценой

Вам? В душу? Да я же не доплюну!

Неизвестный пользователь

Мы делали так: я прозванивала несколько агенств,узнавала стоимость, выделяли среднюю стоимость аренды п огороду и от этого отталкивались. А еще в администрацию городскую звонила, забыла в какой комитет, мне там тоже стоимость указывали,естественно,она гораздо ниже реальной.

Наталья Петроffна

Это все понятно, цены я нашла, меня интересует, как это визуально оформить? Я с таким никога не сталкивалась

Вам? В душу? Да я же не доплюну!

Наталья Петроffна

Мандаринка писал(а):

Наталья Петроffна писал(а):

Это все понятно, цены я нашла, меня интересует, как это визуально оформить? Я с таким никога не сталкивалась

Это нужно для договора аренды? Тогда написать например «На основе анализа конъюнктуры рынка нежилой недвижимости плата за найм Объекта устанавливается в размере 100 рублей в месяц» или «плата за найм Объекта устанавливается в размере 100 рублей в месяц, которая составляет среднюю стоимость аренды нежилого помещения на момент составления настоящего договора». Бред, конечно *CRAZY* но что-то больше ничего в голову не приходит *SCRATCH* *DONT_KNOW*

спасибо большое, примерно такое мне и надо было. А как дополнить документ ссылками на объекты, сдающиеся в аренду?

Вам? В душу? Да я же не доплюну!

Мандаринка

Статус неизвестенМандаринка
[e-mail скрыт]
Российская Федерация

Например в 1 пункте описываются характеристики объекта: помещение такой-то площадью, расположенное по такому-то адресу и т.д. А там, где оплата можно написать: «Плата за найм объекта, указанного в п.1 настоящего договора, ….»

В каждом из нас спит гений, но с каждым днем все крепче и крепче…

Мандаринка

Статус неизвестенМандаринка
[e-mail скрыт]
Российская Федерация

На основе анализа предложений на рынке недвижимости, представленных там-то там-то или тем-то тем-то, плата за найм Объекта устанавливается в размере 100 рублей в месяц или Плата за найм Объекта устанавливается в размере 100 рублей в месяц, которая составляет среднюю стоимость аренды нежилого помещения среди предложений на рынке нежилой недвижимости на момент составления настоящего договора.
Чего-то совсем намутила *SCRATCH*

В каждом из нас спит гений, но с каждым днем все крепче и крепче…

« Первая ← Пред.1
След. → Последняя (1) »

Для того чтобы ответить в этой теме Вам необходимо зарегистрироваться.

Вам? В душу? Да я же не доплюну! Я хочу обратить внимание модератора на это сообщение, потому что: Идет отправка уведомления… Мандаринка Российская Федерация #7 21 января 2010, 16:41 Например в 1 пункте описываются характеристики объекта: помещение такой-то площадью, расположенное по такому-то адресу и т.д. А там, где оплата можно написать: «Плата за найм объекта, указанного в п.1 настоящего договора, ….» Я хочу обратить внимание модератора на это сообщение, потому что: Идет отправка уведомления… В каждом из нас спит гений, но с каждым днем все крепче и крепче… Я хочу обратить внимание модератора на это сообщение, потому что: Идет отправка уведомления… #8 21 января 2010, 16:43 не, надо дать ссылку на аналогичные предложения Я хочу обратить внимание модератора на это сообщение, потому что: Идет отправка уведомления…

Как грамотно обосновать расходы на аренду офиса

Основную идею метода можно представить в виде этапов:

  1. сбор данных о спросе и предложении на рынке аренды офисов.
  2. Составление системы оценок.
  3. Нахождение цены нового объекта.

На этапе сбора данных идет поиск всей имеющейся информации из разных источников (печатные издания, интернет, данные риэлтерских агентств). Далее следует компоновка данных в таблицы и появление некой базы данных. Пара слов о самой базе. Нужно создать систему оценки уровня интереса коммерческого здания.


Она должна включать переменные значения, некоторые коэффициенты, показатели и т. п. Подобные системы оценки часто применяются для оценки стоимости аренды жилых помещений. В них включаются десятки параметров, которые учитывают практически все стороны объекта.


Однако, жилую недвижимость проще оценивать.

Методика расчета арендной платы за нежилые помещения

Выбор способа оплаты зависит от того, каким образом настроена работа собственника помещения. Итоги Как мы видим, стоимость 1 м2 объекта складывается из десятков параметров, каждый из которых имеет хоть и малое, но все-тки устойчивое влияние. Использование различных методов и тщательный анализ данных рынка недвижимости является определяющим этапом в определении конечной стоимости аренды.

Если для нахождения оптимальной цены малого помещения достаточно провести поверхностных анализ конкурентов и свести ежемесячные затраты, то для крупных складских и производственных помещений требуется более серьезный и основательный подход. При сглаживании и округлении расчетов конечный итог может сильно отличаться от результата, полученного за счет использования точных данных.

3. расчет арендной платы за нежилые здания (помещения)

Вам? В душу? Да я же не доплюну! Я хочу обратить внимание модератора на это сообщение, потому что: Идет отправка уведомления… Мандаринка Российская Федерация #9 21 января 2010, 16:52 На основе анализа предложений на рынке недвижимости, представленных там-то там-то или тем-то тем-то, плата за найм Объекта устанавливается в размере 100 рублей в месяц или Плата за найм Объекта устанавливается в размере 100 рублей в месяц, которая составляет среднюю стоимость аренды нежилого помещения среди предложений на рынке нежилой недвижимости на момент составления настоящего договора.Чего-то совсем намутила Я хочу обратить внимание модератора на это сообщение, потому что: Идет отправка уведомления… В каждом из нас спит гений, но с каждым днем все крепче и крепче…

Я хочу обратить внимание модератора на это сообщение, потому что: Идет отправка уведомления…

Коммерческое обоснование для договора аренды

Порядок установления арендной платы при аренде недвижимости Арендная плата в соответствии с п. 2 статьи 614 ГК устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

  • определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
  • установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
  • предоставления арендатором определенных услуг;
  • передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
  • возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Оценка арендной платы нежилого помещения

В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендодатель имеет право внести изменения в действующий договор и предложить арендатору заключить дополнительное соглашение (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Статья 614. Арендная платаПункт 3 Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Нужно иметь ввиду, что использование государственного или муниципального имущества может существенно отличаться от аренды помещений, принадлежащих частному лицу или коммерческой организации.

Нмцк на аренду помещения

Методика оценки коммерческого найма офиса При оценке стоимости аренды в мировой и отечественной практике встречаются три методики:

  1. метод затрат;
  2. сравнительный метод;
  3. метод капитализации прибыли.

Первый метод базируется на расчёте трат, произведенных при строительстве данного или аналогичного объекта. Первым делом оценке подвергается участок земли и само здание. Результатом является сумма строительные затраты (с учетом проектирования и прочих дополнительных расходов) и цены земельного участка.
На длинной дистанции использование данного метода несет в себе необходимость введения дополнительных коэффициентов. Это вводит некоторые неудобства при подсчете стоимости и ведет к регулярному изменению конечной стоимости, что не всегда устраивает арендаторов, а иногда может оттолкнуть потенциальных съемщиков.

Вы можете добавить тему в список избранных и подписаться на уведомления по почте. #1 21 января 2010, 15:52 Оценок нет Девочки, помогите, срочно надо. Нужно оформить экономическое обоснование цены аренды помещения для заключения договора аренды. Как оно вообще должно выглядеть? В нем надо указать, что цена указана средняя, дать ссылки на предложения других арендодателей с такими же ценами, ссылку на уже заключенный договор аренды, согласно которому мы сдаем в аренду помещение с такой же ценой Я хочу обратить внимание модератора на это сообщение, потому что: Идет отправка уведомления…

Вам? В душу? Да я же не доплюну! #2 21 января 2010, 15:54 Мы делали так: я прозванивала несколько агенств,узнавала стоимость, выделяли среднюю стоимость аренды п огороду и от этого отталкивались.

Как обосновать стоимость аренды нежилого помещения

Приложение N 2

к Решению Думы Черемховского

районного муниципального

образования Иркутской области

Экономическое обоснование коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы за использование земельных участков, в зависимости от вида разрешенного использования и функционального назначения на территории Черемховского районного муниципального образования

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (далее — ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Одной из наиболее эффективных форм дохода с земли является арендная плата.

Согласно ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно ст.62 Бюджетного кодекса Российской Федерации до разграничения государственной собственности на землю доходы от передачи в аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городских поселений, а также средства от продажи права на заключение договоров аренды указанных земельных участков поступают:

В бюджеты муниципальных районов по нормативу 50 процентов;

В бюджеты городских поселений по нормативу 50 процентов.

Доходы от передачи в аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах сельских поселений и межселенных территорий, а также средства от продажи права на заключение договоров аренды указанных земельных участков поступают в бюджеты муниципальных районов по нормативу 100 процентов.

Доходы, поступающие от использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, поступают в местные бюджеты на решение вопросов местного значения.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Постановлением администрации Иркутской области от 31 июля 2008 г. N 213-ПА утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (далее — Положение).

Согласно Положению арендная плата за использование земельного участка подлежит расчету в рублях и устанавливается за весь земельный участок, передаваемый в аренду в целом, без выделения застроенной и незастроенной его части. Арендная плата в год за использование земельного участка устанавливается в размере налоговой ставки земельного налога за соответствующий земельный участок либо в ином размере в соответствии с пунктами 5 , Положения и определяется в договоре аренды земельного участка с учетом уровня инфляции (максимального значения уровня инфляции), установленного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, по состоянию на 1 января очередного года, начиная с года, следующего за годом, в котором утвержден результат определения кадастровой стоимости земельного участка.

Размер арендной платы за использование земельных участков, определяемый в соответствии с Положением , за исключением случаев, установленных пунктами 5 , Положения, не может быть менее налоговой ставки земельного налога за соответствующий земельный участок в отношении передаваемого в аренду земельного участка.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. Оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода. Оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

Государственная кадастровая оценка участков в составе земель населенных пунктов проведена на основании статистического анализа рыночных цен с учетом факторов, оказывающих наибольшее влияние на стоимость земельных участков. Эти факторы утверждены на областной межведомственной комиссии.

Определение кадастровой стоимости земель для целей налогообложения и иных предусмотренных законом целей проводилось с учетом:

Уровня рыночных цен, площади земельных участков (как под объектами недвижимости, так и свободных от застройки);

Доступности населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания;

Обеспеченности централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории застройки;

Уровня развития сферы культурно-бытового обслуживания населения;

Исторической ценности застройки, эстетической и ландшафтной ценности территории;

Состояния окружающей среды;

Доходности видов деятельности, осуществляемых на земельных участках.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Кадастровая стоимость земельных участков на территории Иркутской области утверждена постановлениями Правительства Иркутской области:

— от 16 января 2012 г. N 10-ПП (в редакции постановлений от 4 июля 2012 г. N 375-ПП , от 7 ноября 2012 г. N 624-ПП) — в составе земель сельскохозяйственного назначения;

— от 15 ноября 2013 г. N 517-ПП (в редакции постановления от 5 мая 2014 г. N 239-ПП) — в составе земель населенных пунктов;

— от 14 января 2014 г. N 11-ПП — в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения;

— от 28 января 2015 г. N 21-ПП — в составе земель особо охраняемых территорий и объектов.

В соответствии с п.10 ст.3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления сельских и городских поселений.

Согласно Положению органы местного самоуправления муниципальных районов и городских округов Иркутской области вправе установить экономически обоснованные коэффициенты с учетом категорий земель и (или) видов разрешенного использования земельных участков, применяемые к размеру арендной платы, рассчитываемой в соответствии с абзацем 1 пункта 3 Положения. Допускается изменение этих коэффициентов, но не чаще одного раза в шесть месяцев. Значения таких коэффициентов не должны устанавливаться произвольно.

В качестве ориентиров, способствующих объективному и единообразному определению конкретных значений коэффициентов используются такие критерии как:

Характер деятельности субъектов, арендующих земельные участки;

Особенности местоположения земельного участка;

Анализ социально-экономического развития района;

Иные критерии.

Анализ социально-экономического развития Черемховского районного муниципального образования за 2013 — 2014 годы

Черемховский район расположен в юго-западной части Иркутской области граничит с республикой Бурятией, на западе — с Заларинским, на востоке — с Усольским районами, на севере — с Усть-Ордынским Бурятским округом занимает выгодное экономико-географическое положение по отношению к крупным городам Приангарья. Его ближайшие границы удалены от Иркутска на 87 км.

Площадь муниципалитета составляет 988742 га.

В состав Черемховского района входит 18 муниципальных образований, в том числе 1 городское и 17 сельских поселений, на территории, которых расположен 101 населенный пункт.

Общая численность населения Черемховского района по данным Иркутскстата по состоянию на 1 января 2015 года составила 29070 человек.

В последние годы имеется положительная тенденция превышения рождаемости над смертностью. Естественный прирост населения составил 109 человек (справочно: в 2013 году 115 человек). Сальдо миграции на 01.01.2015 г. составило 227 человек.

По итогам 2014 года выручка от реализации продукции (работ, услуг) районных организаций составила 2666,2 млн. руб., что выше уровня прошлого года на 20,2 %.

Экономика

Выручка от реализации продукции на душу населения в отчетном периоде составила 91,5 тыс. руб. Данный показатель превосходит прошлогодний на 21,6 %.

Промышленность Черемховского районного муниципального образования имеет ярко выраженную горнодобывающую, преимущественно угледобывающую, специализацию. Район обеспечивает 16 % областной добычи угля (50 % каменного угля) и 100 % объема переработки каменного угля и производства угольного концентрата, в 2014 году добыто 2,269 млн. тонн угля и произведено 1,303 млн. тонн концентрата. Промышленность представлена предприятиями, осуществляющими добычу полезных ископаемых, обрабатывающими производствами и предприятиями по производству и распределению электроэнергии, газа и воды. Крупнейший хозяйствующий субъект угольной отрасли — филиал «Разрез Черемхоуголь» ООО «Компании Востсибуголь». Являясь основным предприятием, обеспечивает работой вспомогательные производства, входящие в его состав: ПУ «Обогатительная фабрика», ПУ «Железнодорожного и автомобильного транспорта».

Крупные промышленные предприятия района — это «Байкальские минералы» и ЗАО «Байкалруда» (занимаются добычей и переработкой тальковой руды Онотского месторождения), ООО «Сибирские порошки» и другие.

Сельское хозяйство района обеспечивает 18 %-ный вклад в областное производство зерна и 22 %-ный вклад в производство молока. На территории района действуют следующие сельскохозяйственные предприятия: два обособленных подразделения СХОАО «Белореченское», ООО «Новогромовское», ООО «Агро-Ф», 81 крестьянско-фермерское хозяйство и 8200 личных подсобных хозяйств.

Выручка от реализации продукции сельскохозяйственных предприятий составила 1533,4 млн. руб. или 106,9 % к аналогичному показателю прошлого года.

Рост прибыли сельскохозяйственных предприятий составил 6,9 % или 107,1 млн. руб.

Индекс физического объема в данной отрасли — 106,1 %.

За 2014 год произведено:

Молока — 35464,1 тонн (106,1 % к уровню прошлого года);

Мяса — 1399,5 тонн (129,6 % к уровню прошлого года);

Зерна — 109352,8 тонн (102,7 % к уровню прошлого года);

Овощей — 209 тонн (209 % к уровню прошлого года);

Картофеля — 462 тонны (225,4 % к уровню прошлого года).

Исходя из объема выручки от реализации продукции, работ, услуг, доля сельского хозяйства в экономике района составляет — 57 %, доля промышленного производства — 21 %, другие отрасли — 22 %.

Динамика выручки предприятий от реализации продукции, услуг, млн. руб.

Индекс физического объема по производству и распределению электроэнергии, газа и воды за 2014 год составил 67 %.

Все населенные пункты Черемховского района обеспечены бесперебойной подачей электроэнергии. На территории района данным видом экономической деятельности занимаются ОАО «Иркутская электросетевая компания» ЦЭС, филиал ГУЭП «Облкоммунэнерго» Черемховские электрические сети. Анализируя ситуацию за 2014 год, передано и распределено электроэнергии 143,4 млн. Квт.ч. В соответствующем периоде прошлого года распределено и передано электроэнергии 144,4 млн. Квт.ч.

Производством и распределением пара и горячей воды в районе занимаются ООО «Тепловодосбыт», ООО «Авангард», ООО «Теплоэнерго». За 2014 г. произведено 114,2 тыс. Гкал, в соответствующем периоде прошлого года 101,2 тыс. Гкал. Численность работников данных организаций составляет 151 человек.

Объем инвестиций в основной капитал за счет всех источников финансирования за 2014 г. составил 232,5 млн. руб., что меньше аналогичного периода прошлого года на 31,1 %.

Развитие малого и среднего бизнеса

За последние годы малый и средний бизнес в Черемховском районе завоевал устойчивые позиции, определились стабильно работающие группы предпринимателей, в основном сконцентрированные в сфере торговли и сельского хозяйства. Кроме того, малый бизнес не остается без внимания органов власти.

В настоящее время в районе зарегистрировано 645 субъектов малого и среднего предпринимательства (с учетом индивидуальных предпринимателей).

Численность занятых в малом бизнесе составляет 2313 человек, что в процентном соотношении составляет 44,27 % от занятых в экономике района. Отгрузка товаров и услуг с каждым годом увеличивается, так за 2014 год выручка от реализации составила 1337,3 млн. руб., что в 1,3 раза превышает аналогичный показатель 2013 года.

Одной из проблем остается кредитование малого бизнеса. На территории Черемховского района осуществляют деятельность филиалы трех банков: ОАО Сберегательный банк России, Россельхозбанк, Азиатско-Тихоокеанский банк, каждый из которых предлагает свои виды продукта для малого и среднего бизнеса.

В 2014 году постановлением администрации утверждена муниципальная программа «Поддержка и развитие малого и среднего предпринимательства в Черемховском районе на 2014 — 2017 годы».

В рамках реализации мероприятия муниципальной программы «Поддержка и развитие малого и среднего предпринимательства в Черемховском районе на 2014 — 2017 годы» по предоставлению субсидий субъектам малого и среднего предпринимательства в 2014 году субсидию получил один предприниматель на общую сумму 300 тыс. рублей.

Работа комплекса потребительского рынка и услуг района в 2014 году была направлена на бесперебойное снабжение продовольственными и непродовольственными товарами населения района, развитие торговли в малых деревнях. Товарооборот предприятий торговли составил 1249,11 млн. руб., что выше уровня прошлого года на 134,3 %.

В сфере потребительского рынка района трудится 920 человек. Это 17,5 % от общей численности занятых в экономике района.

Основными факторами, определяющими формирование оборота розничной торговли, общественного питания являются платежеспособный спрос населения, доходы населения объективно растут, это влечет за собой увеличение объемов продаж, что в свою очередь стимулирует развитие торговли и открытию новых объектов. Так в 2014 году открылся универсальный магазин «Мебель» в с. Узкий Луг на 2 рабочих места, универсальный магазин и магазин промтоварный ЦУМ в с. Голуметь на 1 и 5 рабочих мест, магазин универсальный и гостиница в с. Онот на 4 рабочих места.

Торговая площадь предприятий розничной торговли составляет 114041,9 кв.м. Суммарный норматив минимальной обеспеченности населения Черемховского района площадью торговых объектов составляет — 222 кв. м на 1000 чел. Фактическая обеспеченность населения в районе превышает норматив в 2,4 раза.

В целях сдерживания цен на продовольственные товары на территории района функционируют 8 отделов в магазинах, где реализуются товары населению с минимальными торговыми надбавками (10-15 %) и являются социально-ориентированными на малообеспеченного потребителя. В торговом доме «Селяночка» (рп. Михайловка) выделены места для постоянно действующих ярмарок, в том числе ярмарок «выходного дня» для торговли продукцией местных товаропроизводителей, производителей сельскохозяйственной продукции, продукции владельцев личных подсобных хозяйств. В 2014 году проведено 6 ярмарок. Ситуация на потребительском рынке контролируется через ежемесячный мониторинг цен на основные продукты питания по 23 наименованиям продовольственных товаров в соответствии с перечнем, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации.

Уровень жизни населения

Среднемесячная заработная плата на 01.01.2015 г. по району составила 18794,89 руб., или 107,9 % по отношению к предыдущему отчетному периоду. За 2014 год уровень регистрируемой безработицы снизился с 2,1 % до 1,7 %.

Росту среднемесячной начисляемой заработной платы способствовал рост среднемесячной начисляемой заработной платы по всем отраслям.

Наибольший уровень среднемесячной заработной платы наблюдается в следующих видах экономической деятельности:

Сельское хозяйство — 20734,9 руб. (127 % к уровню прошлого года);

Обрабатывающие производства — 21704,5 руб. (117,2 % к уровню прошлого года);

Добыча полезных ископаемых — 20000 руб. (114,7 % к уровню прошлого года);

Производство и распределение электроэнергии, газа и воды — 13988 руб. (153,2 % к уровню прошлого года);

Образование — 20528 руб. (127 % к уровню прошлого года);

Фонд оплаты труда в экономике района увеличился на 9,2 % и составил 1178,2 млн. руб.

Снизилась численность населения с доходами ниже прожиточного минимума с 5,5 тыс. чел. до 5,0 тыс. и доля населения с доходами ниже прожиточного минимума с 18,6 % до 17,3 %. Этому способствовало повышение заработной платы во всех отраслях экономики и в бюджетной сфере.

Средняя заработная плата в бюджетных учреждениях района по сравнению с 2013 годом увеличилась, так по состоянию на 01.01.2015 года составляет:

В дошкольных образовательных учреждениях — 24570 руб.;

В образовательных учреждениях дополнительного образования — 24186 руб.;

В общеобразовательных учреждениях — 29167 руб.;

В учреждениях культуры — 20900 руб.

На конец 2014 года число официально зарегистрированных безработных граждан в районе 288 чел.

Финансы (консолидированный бюджет)

По состоянию на 01.01.2015 года собственные доходы консолидированного бюджета по сравнению с аналогичным периодом 2013 года возросли на 6 % или на 7 930,6 тыс. руб. Так, в бюджет района за отчетный период поступило доходов — 828 259,1 тыс. руб. из них:

1) поступления за счет собственных источников составили 140 865,8 тыс. руб., в том числе:

1.1. налог на доходы физических лиц — 71 847,4 тыс. руб.;

1.2. единый налог на вмененный доход для отдельных видов деятельности — 5 118,9 тыс. руб.;

1.3. единый сельскохозяйственный налог — 1 110,2 тыс. руб.;

1.4. налог на имущество физических лиц — 1 973,7 тыс. руб.;

1.5. земельный налог — 9 039,9 тыс. руб.;

1.6. государственная пошлина — 1 714,1 тыс. руб.;

1.7. задолженность и перерасчеты по отмененным налогам, сборам и иным обязательным платежам — 0,6 тыс. руб.;

1.8. доходы от использования имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности — 24 202,6 тыс. руб.;

1.9. платежи при пользовании природными ресурсами — 275,8 тыс. руб.;

1.10. доходы от продажи материальных и нематериальных активов — 6 620,1 тыс. руб.;

1.11. штрафы, санкции, возмещение ущерба — 459,0 тыс. руб.;

1.12. прочие неналоговые доходы — 114,6 тыс. руб.

Доля поступлений за счет собственных источников в общей сумме доходов составила 17,1 %.

2) безвозмездные поступления от других бюджетов бюджетной системы РФ составили 687 393,3 тыс. руб., из них:

2.1. дотации местным бюджетам — 98 861,7 тыс. руб.;

2.2. субсидии — 141 809,5 тыс. руб.;

2.3. субвенции — 439 975,0 тыс. руб.;

2.4. межбюджетные трансферты — 4 207,7 тыс. руб.;

2.5. прочие безвозмездные поступления — 2 809,4 тыс. руб.

Доля безвозмездных поступлений в общей сумме доходов составила 82,9 %.

Таким образом, основным бюджетообразующим источником доходов являются межбюджетные трансферты из областного бюджета.

Расходные обязательства исполняются по мере поступления доходов в местный бюджет, за счет собственных источников и финансовой помощи из областного бюджета.

К числу приоритетных направлений расходов местного бюджета отнесены:

Заработная плата с начислениями на нее работникам бюджетных учреждений (625 252,1 тыс. руб. или 76 % от общих расходов);

Коммунальные услуги (37 618,7 тыс. руб. или 4,6 % от общих расходов)

По состоянию на 1 января 2015 года заработная плата работникам бюджетной сферы выплачивалась своевременно и в полном объеме.

Задолженность по заработной плате работникам бюджетной сферы на 1 января 2015 года отсутствует.

Строительство жилья

Всего жилищный фонд на начало 2015 года составил 613,6 тыс. кв.м. Средняя обеспеченность населения жильем составляет 21,0 кв. м на человека.

Ввод мощностей составил 8503,7 м2 (ввод жилья: индивидуальное строительство — 3870,7 м2; по программе «Устойчивое развитие сельских территорий на 2014-2017 годы и на период до 2020 года» — 405,2 м2; по областной целевой программе «Переселение граждан их ветхого и аварийного жилищного фонда» — 872,2 м2; объекты соц.культ.быта — 3355,6 м2).

В течение 2014 года выдано 82 разрешения на строительство, 24 разрешения на ввод объектов в эксплуатацию.

Развитие ЖКХ

В районе функционирует 23 муниципальных теплоисточника, которые обслуживаются организациями различных форм собственности и 69 мелких котельных, отапливающих учреждения социальной сферы. Уровень износа теплоисточников составляет 57 %.

Все котельные к началу осенне-зимнего периода подготовлены и запущены вовремя, на реализацию мероприятий по подготовке из бюджетов всех уровней направленно денежных средств в размере 14,5 млн. руб.

Выполнены работы по замене дымовой трубы в котельной с. Лохово, реконструкция котельной МКОУ СОШ с. В. Булай (перевод с электроотопления на твердое топливо), капитальный ремонт сетей тепло- и водоснабжения.

В отчетном периоде в ходе реализации долгосрочной целевой программы «Энергосбережение и повышение энергетической эффективности на территории Иркутской области на 2011-2015 годы и на период до 2020 года» на проведение энергетических обследований бюджетных структур в 2014 году, находящихся в муниципальной собственности, выделено 478 тыс. руб., софинансирование мероприятий за счет средств местного бюджета составило 206 тыс. руб. Работы по энергетическому обследованию выполнены для всех учреждениях района.

Произведены энергообследования зданий отдела образования, школы с. Верхняя Иреть, ДЮСШ п. Михайловка, проведена поверка теплосчетчика в спортивной школе п. Михайловка.

В связи с реконструкцией комплектной трансформаторной подстанции в МКОУ СОШ с. Верхний Булай произошло уменьшение мощности потребления электроэнергии.

Эти мероприятия позволили повысить энергоэффективность и снизить потребление электрической энергии образовательных учреждений Черемховского района в 2014 г. на 2 361273 кВт от плановых значений. Экономия составила 35 %.

Транспорт. Дороги

Транспортная сеть района развита хорошо. С юго-востока на северо-запад проходит Восточно-Сибирская железнодорожная магистраль. Однако, основной объем пассажирских и грузовых перевозок внутри района производится автомобильным транспортом. Вдоль железной дороги проходит Московский автомобильный тракт М-53 с усовершенствованным покрытием. Автомобильное сообщение по территории района обеспечивается за счет дорог федерального, регионального значения и муниципальных дорог. Хорошо развита сеть автодорог (5,6 км/100 км 2), ее плотность почти в четыре раза выше средней по области. Протяженность региональных автомобильных дорог и муниципальных дорог составляет 906,639 км, 563,6 км дорог с твердым покрытием, в том числе с усовершенствованным покрытием — 190,8 км. С марта 2014 года согласно Приказу ОАО «Дорожная служба Иркутской области» создан филиал «Черемховский». В целях оперативного реагирования в ситуациях снежных заносов или бурного таяния снегов, и своевременности выполнения работ по содержанию дорог, для вновь созданного филиала дополнительно приобретено 13 единиц новой техники.

С 01.01.2014 муниципальными образованиями Черемховского района созданы муниципальные дорожные фонды. В 2014 году за счет средств муниципального дорожного фонда, при поступлении в размере 8,5 млн. руб., муниципальными образованиями выполнены следующие мероприятия:

Ремонт дворовых территорий многоквартирных домов в р.п. Михайловка на сумму 665 тыс. руб.;

Ремонт автомобильных дорог общего пользования местного значения в границах населенных пунктов муниципальных образований на сумму 2,6 млн. руб. протяженностью 22,625 тыс. м2;

Работы по содержанию автомобильных дорог общего пользования местного значения «Подъезд к д. Бархатова» и «Подъезд к д. Красный Брод».

Формирование системы современных средств связи и информационного обеспечения имеет важное значение для района. Основным оператором, предоставляющим услуги междугородной и международной телефонной связи, является ОАО «Ростелеком». Во всех общеобразовательных учреждениях имеется доступ к сети «Интернет».

Во всех поселениях района имеется радиосвязь компании ООО «Автос». Основными операторами, представляющими услуги сотовой связи, выступают ОАО «Ростелеком», ОАО «Мегафон» и ОАО «Билайн». Сотовая связь отсутствует только в Новостроевском сельском поселении.

Дата размещения статьи: 03.09.2015 Арендаторы, подписывая договор аренды, не всегда уделяют должное внимание фразе о том, что «арендодатель может в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы из-за повышения курса доллара или изменения рыночной стоимости аренды». Но не учитывают, что в результате стоимость аренды в конечном итоге может возрасти ровно в два раза, а то и больше. О том, что может предпринять арендатор, если договор аренды уже подписан и от арендодателя получено уведомление о повышении арендной платы, пойдет речь в данной статье. ЧТО ДОЛЖЕН ЗНАТЬ АРЕНДАТОР? 1. В пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г.

Повышение арендной платы арендодателем

Удмуртская Республика, г. Воткинск, ул. Орджоникидзе, д. 4б, на срок с 01.04.2009 по 31.12.2009 включительно для организации торговой деятельности.В письме от 08.06.2009 N 162 общество «Главрыба» сообщило обществу «Айкай» о повышении размера арендной платы с 01.05.2009 до 161 565 руб. 60 коп.Поскольку задолженность и пени не были уплачены обществом «Айкай» в полном объеме, общество «Главрыба» обратилось в арбитражный суд с иском по рассматриваемому делу.Исследовав и оценив в совокупности в порядке, установленном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, суды пришли к обоснованному выводу о том, что наличие и основание возникновения задолженности ответчика перед истцом подтверждены.

3.13. обоснованность повышения арендной платы за муниципальный земельный участок

АПК РФ с заявлением о признании недействующим Решения Думы Н-го района от 28.11.2014 N 595, которым были установлены новые коэффициенты переходного периода (Кп) к арендной плате за землю. Правовым основанием подачи такого заявления будут являться: 1) несоответствие данного Решения Думы Постановлению Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, закрепившему принцип экономической обоснованности в качестве основного принципа установления арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности; 2) несоответствие данного Решения Думы Приказу Министерства экономического развития РФ от 18.06.2013 N 347, которым утверждены Предельные ставки арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и предоставленных (занятых) для размещения тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов.

Правовые обоснования повышения арендной ставки

Решение Думы о повышении коэффициента переходного периода может быть обжаловано по мотивам его экономической необоснованности. Принцип экономической обоснованности является основным принципом определения размера арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в публичной собственности, что следует из Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 N 582. Данный принцип означает, что арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Уведомление об увеличении арендной платы: образец

Установив пунктом 3.1 договора цену договора в конкретной денежной сумме, стороны предусмотрели также право арендатора в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы в случае увеличения тарифов за пользование земельным участком, тарифов на коммунально-эксплуатационные и другие расходы.Таким образом, изменение арендной платы в результате ее корректировки с учетом увеличения действующих тарифов не противоречит названной правовой норме и условиям договора…» ПОДВЕДУ ИТОГ ВЫШЕСКАЗАННОМУ: 1. После получения уведомления арендодателя о повышении арендной платы все общение с ним должно происходить в письменном виде с отметками о получении документов (писем, уведомлений, соглашений) уполномоченным лицом с проставлением даты вручения либо заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложений. Это может понадобиться как документальное подтверждение ваших слов в суде.2.

Изменение арендной платы исходя из уровня инфляции

При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды”. Нормативными актами, на основании которых с 01.01.2015 происходит изменение арендной платы в отношении арендуемых участков, являются: 1) Постановление Правительства ХМАО – Югры от 26.12.2014 N 504-п (изменение арендной платы на размер уровня инфляции); 2) Решение Думы Н-го района от 28.11.2014 N 595 (установление новых коэффициентов переходного периода к арендной плате за землю). При оценке законности указанных нормативных актов необходимо исходить из следующего.

На территории Ханты-Мансийского округа – Югры порядок определения размера арендной платы за земельные участки населенных пунктов установлен Постановлением Правительства ХМАО – Югры от 02.12.2011 N 457-п “Об арендной плате за земельные участки земель населенных пунктов”.

Повышение арендной платы

N 15837/11 можно сделать вывод лишь о том, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением N 582, для земель федеральной собственности. Однако Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 “Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации” (о котором идет речь в вышеназванном судебном акте) непосредственно не устанавливает предельных ставок арендной платы в отношении земель тепловых станций.

Обоснование повышения арендной платы

Постановлении N 457-п не урегулирован, что дает основания полагать, что его изменение может осуществляться по собственному усмотрению органа государственной власти субъекта РФ или органа местного самоуправления. Тем не менее решение Думы Нижневартовского района от 28.11.2014 N 595, которым установлены новые более высокие коэффициенты переходного периода, по нашему мнению, может быть обжаловано в суд по двум нижеследующим основаниям. О возможности обжалования увеличения коэффициентов переходного периода по мотиву превышения нового размера арендной платы нормативно установленных пределов размера этой платы В настоящее время действует целый ряд норм, которые ограничивают годовой размер арендной платы тем или иным показателем в виде определенного процента от кадастровой стоимости земельного участка.

Такой нормой, является, в частности, п. 2 ст.

Экономическое обоснование повышения арендной платы

Судами установлено, что истец неоднократно заявлял ответчику об ином увеличении ставки арендной платы с приложением подробного расчета и дополнительного соглашения, на что последний не согласился, в связи с чем истцом заявлен настоящий иск о внесении изменений в условия договора N 20/155 от 23.07.2008 в части ставок арендной платы.Суд, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, в том числе условия договора N 20/155 от 23.07.2008, пришел к выводу об отсутствии оснований для заявленного истцом изменения ставок арендной платы в соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом обстоятельства, что с 01.01.2014 ставка арендной платы увеличена с 3872,04 руб. до 4015 руб. за 1 кв. м в год за офисные помещения и с 3002,59 руб. до 3113,94 руб. за 1 кв.
Кп) к арендной плате на основании решения Думы Н-го района от 28.11.2014 N 595. Сами Кп были установлены решением Думы Н-го района от 26.12.2011 N 140 в зависимости от вида разрешенного использования земельных участков. По нашим земельным участкам Кп были равны: 0,2 и 0,5.

Важно

Новые Кп, установленные с 1 января 2015 г., равны 1. В результате изменения Кп арендная плата по земельным участкам выросла в 5 раз и в 2 раза соответственно. Таким образом, совокупная арендная плата по 26 муниципальным земельным участкам выросла с 1 января 2015 г.

на 324%, в то же время по федеральной аренде рост составил лишь 5,5%. Вопросы 1, 2: Определите правомерность/неправомерность уведомления администрации Н-го района об изменении с 1 января 2015 г. арендной платы.

Как обосновать траты на аренду офиса, чтобы учесть их при расчете налога на прибыль? Этот вопрос неизбежно возникает у бухгалтера. Постараемся дать на него исчерпывающий ответ.

Указание в соглашении четких данных об объекте важно, чтобы разрешить ситуацию в случае возникновения споров между арендатором и собственником. Следовательно, конкретность предмета договора позволит компании, снимающей метры, не только исключить претензии налоговиков, но и застраховаться от финансовых потерь в случае судебного разбирательства.

Акт не является обязательным документом, подтверждающим расходы владельца помещения. Арендатор вправе учитывать траты согласно договору на последнее число каждого месяца…

Договор аренды на срок более года, или если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, независимо от периода действия соглашения, должен быть заключен в письменной форме (). При проверке велика вероятность того, что расходы по контракту, заключенному в устной форме, могут быть исключены из налогооблагаемой базы. В этой ситуации нарушается и требование статьи 607 ГК об указании конкретных данных по арендуемому имуществу. Как говорится, слова к делу не пришьешь. Кроме того, при устной форме соглашений арендатор не защищен от того, что собственник имущества потребует освободить занимаемое помещение ранее озвученного срока (Постановление ФАС Московского округа от 28.12.2001 г. № КГ-А40/7735-01).

Позиция ВС РФ: Размер арендной платы за землю, находящуюся в государственной или муниципальной собственности, должен быть дифференцирован по критериям, которые влияют на доходность земельного участка Определение Верховного Суда РФ от 04.10.2018 N 1-АПГ18-14 и другие акты высших судов Применимые нормы: п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ, абз. 2 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (утв. Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582)

КонсультантПлюс, 26.07.2019

Позиция ВС РФ: Размер арендной платы за землю, находящуюся в государственной или муниципальной собственности, должен быть дифференцирован по критериям, которые влияют на доходность земельного участка

Применимые нормы: п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ, абз. 2 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (утв. Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582)

Примечание.
Приведенная ниже судебная практика частично сложилась до принятия и вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ, однако сохраняет актуальность, поскольку правовое регулирование ситуации не изменилось.

Плата за аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя в том числе из принципа экономической обоснованности. Согласно ему арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой он отнесен, и вида его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на земельном участке, и предоставляемых им субсидий.

См. также:

Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться для определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры. Эти ставки и коэффициенты призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов.

Таким образом, при принятии нормативного правового акта (порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности субъекта РФ, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов) помимо оценки местоположения и градостроительной ценности участков необходимо проводить анализ и оценку экономических факторов, влияющих на уровень их доходности.

См. также:

Кадастровая стоимость земельного участка является величиной, характеризующей его экономическую ценность и доходность. Тот факт, что при принятии оспариваемого постановления размер и ставка арендной платы прогнозировались на основании данных об изменении этой экономической характеристики, свидетельствует о проведении экономической оценки факторов, влияющих на доходность участка.

Таким образом, установление оспариваемых ставок арендной платы в процентном отношении от экономической составляющей участка (кадастровой стоимости) подразумевает соблюдение принципа экономической обоснованности; изменение части оспариваемых ставок арендной платы вызвано актуализацией кадастровой стоимости участков (т.е. изменением их экономической характеристики), поэтому оно не нарушает принципа экономической обоснованности.

При установлении арендной платы не принята во внимание доходность земельного участка, определяемая с учетом категории земель и вида разрешенного использования. Экономическое обоснование расчета арендной платы не содержит анализа рынка услуг производства промышленной продукции. Отсутствует также оценка экономических, природных и иных факторов, которые влияют на уровень доходности участков, используемых для производства, и на коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора.

Поскольку акт противоречит основным принципам определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, он обоснованно признан недействующим в оспариваемой части.

Административный ответчик не определил доходность земельного участка.

Если орган местного самоуправления установил размер коэффициента за пользование земельным участком произвольно, это нарушает права административного истца в связи с необоснованным применением к арендной плате коэффициента, определенного без необходимого экономического обоснования.

Если нормативным правовым актом субъекта РФ установлены корректирующие коэффициенты для расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной (муниципальной) собственности, притом что экономический анализ и оценка факторов, влияющих на уровень доходности земельного участка, не проводились, это не отвечает принципу экономической обоснованности. Административное исковое заявление о признании такого акта недействующим подлежит удовлетворению.

Административный орган не доказал, что увеличение коэффициента арендной платы соответствует росту доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования. Поскольку оспариваемый нормативный правовой акт противоречит основным принципам определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, то он обоснованно признан недействующим.

Принцип экономической обоснованности, закрепленный в Постановлении Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, предусматривает, что арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на этом участке, и субсидий, предоставляемых данным организациям.

Не вмешиваясь в сферу нормотворческих полномочий муниципальных образований, суды должны выявлять, проводились ли при принятии соответствующих нормативных правовых актов помимо оценки местоположения и градостроительной ценности тех или иных участков земли анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень их доходности. Иными словами, судам необходимо определить, осуществлялось ли экономическое обоснование дифференциации ставок земельного налога на основе многофакторного анализа оценочных характеристик земельных участков. Данная позиция применяется и к вопросам установления размера арендной платы за землю, которая находится в муниципальной (государственной) собственности или в отношении которой государственная собственность не разграничена, в том числе к отдельным элементам формулы расчета размера такой арендной платы.

Соблюдение принципа экономической обоснованности компетентный государственный (муниципальный) орган должен доказать, представив расчеты, которые показывают доходность земельных участков, а также документы, содержащие многофакторный анализ оценочных характеристик земельных участков, и документы, подтверждающие проведение расчета величины базовой ставки.

Поскольку административный ответчик не доказал соблюдение принципа экономической обоснованности при установлении размера Кдп, решение суда первой инстанции о признании оспариваемого нормативного правового акта недействующим является законным.

Принцип экономической обоснованности означает установление арендной платы в размере, соответствующем доходности земельного участка. При определении последней учитываются категория земель, к которой отнесен участок, вид его разрешенного использования, государственное регулирование тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих на участке хозяйственную деятельность, и субсидии, предоставляемые таким организациям.

Компетентный государственный (муниципальный) орган должен доказать соблюдение принципа экономической обоснованности, представив расчеты, которые показывают доходность земельных участков, документы, содержащие многофакторный анализ оценочных характеристик участков, и документы, непосредственно подтверждающие проведение расчета величины базовой ставки.

Установив, что в деле имеются соответствующие доказательства, суд отказал административному истцу в удовлетворении требований о признании недействующим нормативного правового акта, которым утверждена методика определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

См. также:

Коэффициенты переходного периода в отношении арендной платы за землю повышены исходя из экономической целесообразности в отсутствие анализа и оценки экономических, природных и иных факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков.

Повышение этих коэффициентов только для компенсации бюджетных потерь и получения дополнительных доходов противоречит принципу экономической обоснованности, поскольку не относится к критериям, влияющим на уровень доходности земельных участков.

Суд первой инстанции сделал правильный вывод, что установление корректирующего (повышающего) коэффициента К1 без экономического анализа и оценки факторов, влияющих на уровень доходности земельного участка, не отвечает принципу экономической обоснованности. Данный принцип означает, что арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен этот участок, и его разрешенного использования, а также исходя из государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых подобным организациям.

Суд первой инстанции сделал правильный вывод, что установление коэффициента К1 для земельных участков, используемых для розничной торговли, в размере 3,5 в отсутствие экономического анализа и оценки факторов, влияющих на уровень доходности земельного участка, не отвечает принципу экономической обоснованности. Данный принцип означает, что арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен этот участок, и его разрешенного использования, а также исходя из государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых подобным организациям.

Суд первой инстанции правомерно признал, что нормативный правовой акт в оспариваемой части не соответствует требованиям нормативного правового акта, имеющего большую юридическую силу, и нарушает права, свободы и законные интересы заявителя, поскольку приводит к необоснованному увеличению платы за арендуемый им земельный участок.

См. также:

Суд первой инстанции сделал правомерный вывод, что измененный порядок расчета арендной платы и введенный дополнительный коэффициент не отвечают принципу запрета необоснованных предпочтений и принципу экономической обоснованности, который означает, что размер арендной платы должен соответствовать доходности земельного участка. При определении последней учитываются категория земель, к которой отнесен участок, и вид его разрешенного использования, а также государственное регулирование тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих на участке хозяйственную деятельность, и субсидии, предоставляемые таким организациям.

Суд первой инстанции обоснованно констатировал, что размер арендной платы должен быть дифференцирован исключительно по критериям, влияющим на доходность земельного участка. При этом нужно учитывать в том числе государственное регулирование тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на арендуемом земельном участке.

imaАрендные отношения, с древних времен самые распространенные, требуют внимания и точности при заключении договора. Сложности, спорные ситуации чаще всего возникают, поскольку порядок повышения арендной платы не достаточно тщательно оговорен. Право изменения арендной платы принадлежит арендодателю в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ. При этом обязательным условием являются:

  • соглашение сторон (чаще всего касается сроков изменения договора),
  • условия изменения порядка (одностороннее решение арендодателя об изменении суммы аренды может предусматривать письменное уведомление),
  • сроки не более одного раза в год, если нет других условий.

В условиях необходимости повышения арендной платы, к примеру, резкий скачек инфляции, арендодатель начинает процесс изменения договорных требований. Односторонний порядок этого изменения вполне возможен. Отсутствие пункта об обязательном уведомлении арендатора приводит к недоразумениям, которые можно решить в соответствии с  п. 1 ст. 452 ГК РФ, где указано, что форма договора аренды и соглашения обязаны соответствовать и  пройти порядок регистрации в органах местного самоуправления.  Повышение арендной платы предполагает следующее:

  • письменное уведомление арендатора не менее чем за месяц до установленного срока изменения аренды; письмо о повышении арендной платы отправляется как заказное или передается лично в руки под подпись;
  • составление дополнительного соглашения, в котором обязательно указываются пункты договора, утратившие силу, подробно вносятся изменения;
  • даже, в случае отсутствия в договоре пунктов, предусматривающих изменение арендной платы, в соответствии с законодательством арендодатель может в одностороннем порядке ее повысить.

Со стороны арендатора обоснование повышения арендной платы может  быть закреплено в самом  договоре. Указав, что арендная плата в случае инфляции может быть изменена, не всегда можно ее увеличить. Уточнение вида: подлежит изменению, гарантирует изменение в обязательном порядке (постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.10 № 1074/10).

Основанием изменения твердой суммы арендной платы могут быть лишь объективные обстоятельства. К причинам повышения арендной платы относят: изменение оценочной стоимости объекта аренды в связи с изменением законодательства, рост рыночной стоимости, определенный оценщиком, варьирование индекса инфляции.

В мире рыночных отношений, когда продавец желает продать подороже, а покупатель – купить  подешевле, спорных вопросов можно избежать исключительно аргументированным, юридически и экономически точно составленным договором. Сроки договора обычно не превышает 11 месяцев.

Возможно, юридическая консультация опытного специалиста по изменению типового договора убережет обе стороны от решения споров в суде.